"안 오르는 빌라를 사라고?"…'청년 미래보금자리론'에 갸우뚱

정부가 월세 수준의 원리금으로 청년의 내 집 마련을 돕는 '청년미래보금자리론'을 내년 1월 출시하겠다는 계획을 밝혔다. 연간 3조원씩 2년 동안 한시적으로 공급할 예정이다.

현재는 상품안 단계로 정부는 1인 가구와 사회초년생의 자산·소득 수준과 평균 주택가격 등을 고려해 4억원 이하 빌라·오피스텔 등 비아파트를 대상으로 우선 선보일 방침이다. 하지만 청년 10명 중 8명이 생애 첫 집으로 아파트를 선호하는 것으로 조사되면서 실제 수요와 엇박자를 낼 수 있다는 지적이 나온다.

청년미래보금자리론의 지원 대상은 연 소득 7000만원 이하인 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이다. 신혼부부는 부부합산 소득 대신 부부 중 한 사람의 연 소득이 7000만원 이하이면 신청할 수 있도록 할 방침이다. 결혼 이후 부부 소득을 합산하면서 정책대출 대상에서 탈락하는 이른바 '결혼 페널티'를 줄이기 위해서다.

정부는 우선 4억원 이하·전용면적 85㎡ 이하 비아파트를 지원 대상으로 정했다. 청년층의 주거 수요, 자산·소득 수준, 주택 유형별 가격분포 등을 종합적으로 고려했다는 설명이다. 지난해 가계금융복지조사에 따르면 39세 이하 가구의 평균 순자산은 2억1900만원, 평균 연 소득은 6758만원이다. 올 5월 기준 전국 평균 매매가격은 다세대주택이 2억1000만원, 전용면적 40~60㎡ 오피스텔이 2억7000만원으로 아파트 평균 가격인 5억1000만원보다 낮았다.

서울에서도 다세대주택은 3억8000만원, 전용 40~60㎡ 오피스텔은 4억1000만원인 반면 아파트는 13억3000만원에 달했다. 일반적인 청년층이 현재 자산과 소득으로 구입할 수 있는 가격대의 주택부터 지원하겠다는 게 정부 설명이다.

오피스텔을 지원 대상에 포함하려면 법 개정이 필요하다. 현행 제도상 보금자리론은 주택법상 주택만 지원할 수 있어 준주택으로 분류되는 오피스텔은 대상에서 제외된다. 정부는 올해 하반기 한국주택금융공사법을 개정해 오피스텔도 청년미래보금자리론을 통해 구입할 수 있도록 지원 범위를 넓힐 계획이다.

아파트 구입을 원하는 청년은 기존 일반 보금자리론이나 디딤돌대출을 이용할 수 있다. 지난해 보금자리론 공급액 19조원 가운데 청년 대상 공급액은 12조원이었으며, 이 중 11조6000억원이 아파트 구입에 사용됐다. 청년에게 공급된 보금자리론의 대부분이 아파트 구입에 활용된 셈이다.

주택담보인정비율(LTV)은 최대 80%까지 적용한다. 다만 수도권과 규제지역에서는 생애최초 주택구입자도 LTV가 70%로 제한되고, 그 외 지역에서 최대 80%가 적용된다. 정부는 최대 LTV 80%가 적용되는 경우 2억5000만원짜리 빌라를 구입하면서 2억원을 빌리고, 30년 만기·연 3% 금리를 가정하면 월 원리금 상환액이 약 85만원이라고 설명했다. 정부가 제시한 비아파트 평균 월세 80만원과 비슷한 수준이다. 그동안 월세로 지출하던 비용을 원리금 상환에 활용해 자산 형성을 돕겠다는 구상이다.

정부는 '월세 수준의 원리금 상환'이라는 상품 취지에 맞춰 일반 보금자리론보다 약 2%포인트 낮은 수준의 우대금리를 적용하는 방안을 잠정 검토하고 있다. 기본 우대금리에 지방 주택 구입자와 저소득 청년, 신생아 가구 등을 대상으로 추가 우대금리를 제공하는 방식이다. 구체적인 금리는 2027년도 예산안 등이 확정된 이후 발표할 계획이다.

청년미래보금자리론은 첫 집을 산 이후에도 '생애최초 LTV 우대' 기회를 남겨둔다. 일반 보금자리론은 생애최초 LTV 우대를 이용하면 해당 혜택이 소멸한다. 반면 청년미래보금자리론은 비아파트를 구입한 뒤에도 우대혜택을 유지해 향후 집을 처분하고 아파트 등으로 갈아탈 때 다시 활용할 수 있도록 할 방침이다.

문제는 청년들이 비아파트를 내 집 마련의 출발점으로 받아들일지 여부다. 국토연구원이 지난 3월 발간한 '비아파트 소유 기피 현상과 주거정책 과제: 청년 주거안정을 중심으로' 보고서에 따르면 청년 가구주의 79.7%가 생애최초 주택으로 아파트를 선호했다.

청년 가구의 51.0%는 비아파트에 임차로 거주하고 있었지만 비아파트를 소유한 비율은 4.5%에 그쳤다. 전체 가구의 비아파트 자가 비율인 20.5%와 비교하면 4분의 1에도 미치지 못한다. 청년에게 비아파트는 임차로 거주하는 공간으로, 소유하고 싶은 자산으로는 받아들여지지 않고 있다는 의미로 해석할 수 있다. 국토연구원은 아파트가 비아파트보다 환금성과 자산가치 상승 기대가 높고 거래정보와 가격 방어 측면에서도 유리하다고 봤다. 주차와 안전, 관리 서비스, 부대·복리시설 등 생활 편의성에서도 아파트와 비아파트의 격차가 컸다.

대책 발표 이후 반응도 냉랭하다. 온라인 상에서는 "세상에 한 번도 오른 적 없는 빌라를 왜 사라고 하는 건지, 이게 무슨 정책이냐", "비아파트라니 웃기다. 아파트는 왜 안 되느냐"는 반응이 올라왔다. 정책 지원을 받기 위해 청년들이 원하지 않는 주택을 사야 하느냐는 불만이다.

정치권에서도 비판이 나왔다. 안철수(국민의힘·경기 성남분당갑) 의원은 지난 14일 자신의 SNS에 청년미래보금자리론에 대해 "2030 주거 사다리 만들어 달랬더니 오히려 가두리를 치는 '청년 모독' 대책"이라고 지적했다. 청년이 원하는 아파트 구입을 지원하기보다 빌라와 오피스텔 매수로 유도하고 있다는 주장이다.

다만 정부는 비아파트가 청년이 현실적으로 구입할 수 있는 가격대라는 점을 고려해 우선 지원 대상으로 정했을 뿐 아파트를 배제한 것은 아니라는 입장이다. 아파트를 원하는 청년은 기존 보금자리론이나 디딤돌대출을 이용할 수 있고, 청년미래보금자리론으로 비아파트를 구입해도 향후 생애최초 LTV 우대를 다시 활용할 수 있다는 설명이다.

정부는 상품 운영 경과와 주택시장 상황을 살펴 지원 대상을 아파트로 확대하는 방안도 검토할 계획이다. 청년미래보금자리론의 지원 대상을 비아파트에 영구적으로 한정하겠다는 의미는 아니라는 설명이다.

금융위는 "전월세 비용이 부담스러운 1인 가구, 사회초년생 등 청년들의 주거 안정을 위해 월세 수준의 원리금 부담으로 합리적 가격의 주택을 구매할 수 있는 기회를 주려는 것"이라면서 "향후 운영 경과, 주택시장 상황 등을 살펴 지원 대상을 아파트 등으로 확대하는 방안도 검토해나갈 계획"이라고 설명했다.