최근 부동산 관련 세법 규정이 많이 개정되고 있다. 지난해 발표된 ‘8·2 부동산대책’의 일부 개정과 지난달 말 발표된 세법개정안의 부동산 관련 개정안은 과열된 부동산시장을 잡겠다는 정부의 의지다. 개정속도가 빠르다보니 일반인이 그 내용을 모두 알기에는 힘들다.

특히 빈번하게 일어나는 착오가 1세대 1주택 비과세와 관련된 규정이다. 1세대가 1주택만 소유하다가 양도하는 경우 그 주택의 양도가액이 9억원 이하라면 과세가 되지 않는다는 사실은 널리 알려진 세무상식이다. 다만 이 규정을 단편적으로만 해석해 양도소득이 비과세될 줄 알고 신고자체를 하지 않거나 과소신고했다가 가산세를 부담하는 경우가 적지 않다.


1세대 1주택 비과세 규정에 해당하는지를 검토하려면 우선 1세대의 범위를 정확히 알아야 한다. 요즘 다주택자에 대한 과세가 강화되면서 자녀에게 주택을 증여하는 경우가 많다. 이때 별거 중인 자녀에게 주택을 증여하고 본인 소유의 1주택을 양도하면서 비과세를 받지 못하는 경우도 적지 않다. 이는 1세대의 범위를 잘못 해석했기 때문이다. 취학, 질병의 요양, 근무 또는 사업상의 형편으로 본가에서 일시 퇴거한 경우 여전히 1세대에 포함되는 것으로 본다. 만약 자녀가 다른 지역의 학교에 입학하면서 주민등록을 분리하는 경우 등이라면 별도의 1세대로 보지 않는다.

/사진=이미지투데이

소득세법에서는 1세대의 범위를 규정하면서 기혼 여부나 나이대(30세 이상) 등을 고려하도록 하고 있다. 그러나 무엇보다 가장 중요한 구분 기준은 생계를 같이 하는지 여부다. 즉 일정 이상의 소득을 가지면서 사실상 독립된 생계를 영위하는 경우라면 미혼자이거나 30세 미만인 경우라도 별도 세대로 인정된다. 자녀에게 주택을 증여하여 다주택자를 피하고 싶다면 자녀가 이에 해당하는지를 먼저 따져야 하는 것이다.
양도할 주택에서 거주요건을 충족했는지도 살펴야 한다. 주택이 조정대상지역에 있다면 2년간의 거주요건을 충족해야 한다. 조정대상지역은 서울 모든 지역 및 경기도·부산·세종 일부 지역 등인데 지정요건에 따라 변동될 수 있어 현재 조정대상지역이 아니더라도 지가가 급등하는 지역이라면 추가 지정되는지 살펴봐야 한다.

이외에 일시적으로 2주택을 보유했으나 1주택 보유로 보는 특례 규정을 볼 필요가 있다. 대표적으로 종전주택을 1년 이상 보유하다가 신주택을 취득하고 3년 내 종전 주택을 양도하는 경우다. 또 각각 1주택을 보유하다가 결혼으로 1세대 2주택이 되면 5년 내 어느 주택을 양도해도 비과세가 적용된다. 주택을 상속받았다면 종전에 보유한 주택을 언제 양도해도 비과세를 적용받는 규정도 있다.


한편 본인이 ‘1세대 1주택 비과세’에 해당된다고 판단하더라도 신고를 하는 게 낫다. 잘못 판단해 과세대상이라 하더라도 신고하지 않은 경우보다는 가산세가 줄어들기 때문이다. 물론 복잡한 상황이라면 전문가의 도움을 받는 편이 불필요한 가산세를 줄이는 길이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제554호(2018년 8월22~28일)에 실린 기사입니다.