정부의 주택시장 안정대책에 따라 서울과 수도권에 3기 신도시를 비롯해 30만호가량의 주택이 공급된다. 앞으로 몇년간 수조원대의 토지보상자금이 시중에 풀릴 것으로 예상된다. 토지보상은 양도소득세가 발생한다. 토지보상 실전 세무에 대해 알아보자. 
먼저 토지의 보상가액 결정은 사업시행자와 지주 간의 협의가 원칙이지만 협의가 성립되지 못한 경우 법에서 정한 재결절차(수용재결, 이의재결) 또는 행정소송으로 결정된다. 토지보상의 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날로 한다.
수용재결 절차 시에는 협의가 성립되지 않아도 사업시행자가 보상금액을 공탁하고 토지 소유권을 이전한다. 따라서 땅 주인은 이의재결 또는 행정소송 진행여부와 별개로 양도소득세 신고를 해야 한다. 또 보상금액이 증액되면 수정신고를 해야 한다. 

토지보상에서 사업인정고시일은 필수적인 정보다. 공익을 목적으로 사업시행자가 토지 등을 수용할 때는 사업의 종류, 목적, 사업예정지를 명시해 국토교통부에 승인 신청하고 바로 관보에 그 내용을 고시해야 한다. 이것이 바로 사업인정고시다.


사업인정고시일자는 땅 주인의 이해관계에 상당한 영향을 미친다. 세무적으로 비사업용토지 판단, 양도소득세 감면, 취득세 면제 등을 결정하는 기준이다. 또 보상금을 현금으로 받을 수 있는 현지인에 해당하는지, 채권으로 받되는 부재지주에 해당하는지, 대토보상 신청자격의 구분기준이 된다.
 
비사업용토지는 지목별 본래의 목적으로 사용되지 않는 토지로 농사를 짓지 않는 농지나 건축물이 없는 나대지 등을 말한다. 비사업용토지의 양도는 일반토지보다 양도소득세율이 10% 중과된다. 그러나 수용의 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 경우라면 토지사용현황에 관계없이 비사업용토지에서 제외된다.
 
아울러 농지가 수용되는 경우 농지보유기간 중 통산해 8년 이상을 해당 농지가 속한 시·군·구나 연접한 시·군·구, 또는 직선거리 30㎞ 이내의 거리에 거주한 사실과 직접 경작한 사실을 입증할 수 있다면 양도소득세가 가면된다.  

또한 근로소득(총급여), 사업소득금액(농업·축산업·임업, 부동산임대업 등 제외)이 연 3700만원 이상인 경우 해당연도는 자경하지 않은 것으로 간주됨에 유의할 필요가 있다.

세금감면은 해당 양도소득세의 100%를 연간 1억원, 5년간 2억원 한도로 적용된다. 토지를 수용할 때 적용되는 양도소득세 감면도 있다. 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 현금으로 보상받을 때 양도소득세의 10%, 채권보상은 15%를 감면해준다. 또한 보상채권을 한국예탁결제원에 만기까지 예탁하고 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하면 양도소득세의 30%(5년 이상 만기시 40%)를 공제해준다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제564호(2018년 10월31일~11월6일)에 실린 기사입니다.