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서울주택도시공사(SH공사)가 2009년부터 추진한 강남구 '세곡2공공주택사업'(세곡2지구) 결과 공공주택 자산가치 증가 등으로 당초 계획보다 개발이익과 자산이 11배 증가한 것으로 나타났다. 2011년 타당성 검토 시 2300억원대였던 개발이익이 12년 만에 2조5700억대로 늘었다. 분양주택 용적률 완화 시 이익이 추가로 발생할 방침이다.
SH공사는 세곡2지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과 세곡2지구에서 분양주택 1833가구, 임대주택 1962가구 공급과 민간 택지매각 10만9079㎡(전체면적의 14%)를 통해 총 2조5771억원의 개발이익을 거뒀다고 30일 밝혔다.
세곡2지구 투자비는 건축비 등의 감소로 사업성 검토 당시와 비교해 336억원 줄었다. 임대주택 1962가구의 자산가치 2조4549억원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업 착수 당시 목표로 했던 2352억원에서 2조5771억원으로 11배 증가했다.
이는 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50% 상향함에 따라 세곡2지구에 공공임대주택을 다수 공급했기 때문으로 풀이된다.
세곡2지구 택지조성원가는 3.3㎡당 780만원이었으나 세곡2지구 공사 소유 전용 84㎡ 공공주택의 시세는 지난해 12월 KB시세 기준 현재 세대당 약 18억원이다. 세대당 토지 추정 가격은 14억원가량이며 3.3㎡ 기준 토지가격은 7938만원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 크게 증가했다.
SH공사는 세곡2지구에 토지임대부 분양주택을 공급할 경우의 사업성 변화 방향도 분석했다. 그 결과 기존 분양주택을 토지임대부 분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향해 토지임대부 분양주택 공급을 확대하면 개발이익이 대폭 향상되는 것으로 확인됐다.
세곡2지구 분양주택 1833가구를 토지임대부 분양주택으로 전환 시 현금 사업수지는 3949억원 줄어들지만 공사소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 4조3718억원으로 오히려 증가하는 것으로 나타났다. 용적률을 300%로 높이면 토지임대부 분양주택 6550가구 공급이 가능하다. 토지 자산가치가 늘고현금사업 수지가 개선되며 개발이익은 4조4540억원으로 확대된다.
SH공사는 세곡2지구 전체 개발면적 77만500㎡ 중 52%에 해당하는 40만889㎡를 시민을 위한 공원녹지와 교육시설용지 등으로 조성해 지방자치단체에 무상으로 공급, 공공의 자산을 시민에 환원했다.
SH공사는 앞으로도 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보해 공공자산의 가치를 증대할 계획이다. 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정이다.
공사 공공자산 확보의 제도적 제약으로 꼽히는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 개선을 건의할 계획이다. 현행 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않고 있어 사업타당성을 검토할 때 사업성 부족과 회계결산 손실 등이 발생한다.
김헌동 SH공사 사장은 "앞으로 주요 사업지구의 사업 결과를 계속 공개해 시민의 알 권리를 충족하고 공사 경영의 투명성과 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속해서 알릴 것"이라고 전했다.
