아파트 '6.6만가구' 초과공급… 증권가 "고점 대비 최대 50% 폭락"

고금리와 인플레이션 사태로 부동산 경기가 급격히 침체되는 가운데 아파트 가격이 최대 30% 하락할 수 있다는 증권가의 분석이 나왔다.

14일 교보증권의 부동산 전망 리포트에 따르면 주택가격 주요 변수인 금리의 가격 반영이 본격화될 경우 장기적으로 현재 가격 대비 최대 30%, 최고점 대비 최대 50%의 하방 압력이 전망됐다.


백광제 교보증권 수석연구원은 "올해 아파트 가격은 정책대출과 금리인하 영향으로 연간 마감될 가능성이 크다"면서 "정책대출 종료와 시장금리 상승, 공급 증가의 영향으로 지난 10월 이후 실거래가가 하락할 것"이라고 전망했다.

교봉증권은 내년 수도권 아파트 가격이 5% 이상 하락할 것으로 예상했다. 역전세난이 확산되고 이자부담이 가중돼 집값 하락에 영향을 미칠 것으로 분석됐다.

백 연구원은 "주택 가격이 고점을 형성한 시기에 20·30세대의 서울 아파트 매매 비중은 42%에 육박했다"며 "2022년 12월 32%까지 줄었다가 올해 1·3 부동산대책 이후 대출규제 완화로 다시 40% 수준으로 증가했다"고 설명했다. 그러면서 "이자 상환 여력이 부족한 20·30세대의 매수 집중은 향후 신용 리스크 증가와 부동산 가격 하락의 원인이 될 것"이라고 분석했다.


수도권 주택 순공급은 2010~2023년 누적 6만6000가구 초과공급으로 추정됐다. 백 연구원은 "매도 매물의 증가와 미분양 물량의 근본 원인이 초과공급에 있다"고 판단하며 "초과공급이 2025년까지 이어질 것"이라고 내다봤다. 이어 "최근 아파트 가격 변동과 상관없이 수익률 역전과 공급 과잉에 따른 역전세난, 경매 증가 등 리스크가 커져 2024년은 신규 투자보다 지키는 해가 돼야 될 것"이라고 조언했다.