청약조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 다음달 1일 이후 양도분부터 적용되는 가운데 양도소득세 절세방안이 주목받는다. 거주주택 이외의 보유주택을 임대주택으로 등록하거나 중과세 적용시기 이전에 매각하는 방안. 또 다주택자의 보유주택을 배우자 또는 자녀에게 증여하는 경우 등 여러 방안을 고려해 볼 수 있다.

이 중 배우자 또는 자녀에 대한 증여는 앞으로 부담하게 될 상속세에 대비해 보편적으로 실행하는 상속세 절세방안으로 양도소득세 절세효과를 얻을 수 있다. 그러나 세법에서는 증여 후 5년 이내에 증여받은 재산을 양도할 경우 이월과세 및 부당행위계산 규정을 통해 세금이 부당하게 줄어드는 것을 규제하므로 주의해야 한다.


우선 다주택을 소유한 자가 동일 세대원인 배우자에게 주택을 증여한다면 어떤 실익이 있을까. 1세대 1주택 양도에 대한 비과세 적용 및 다주택자 양도에 대한 중과 기준은 세대 단위가 기준이기 때문에 배우자에 대한 증여는 세대 단위의 주택수를 줄이지 못한다. 다만 배우자 증여재산 공제가 6억원이라 이 범위 내에서 주택을 증여하면 부담을 없앨 수 있다.

또한 양도차익이 발생한 주택을 증여할 경우 배우자는 증여시점의 가격으로 새롭게 취득하게 된다. 배우자 증여를 통한 당초 취득시점부터 증여시점까지 발생한 양도차익이 없어지는 효과를 만들 수 있다. 즉 취득가격을 새롭게 높이는 것이다.

하지만 증여일로부터 5년 이내에 주택을 양도할 경우에는 증여한 배우자의 취득가액으로 양도소득세를 계산하는 이월과세 규정으로 취득가액 상승효과가 없음을 주의해야 한다. 부부를 기준으로 1세대 1주택이라면 증여 후 5년 이내에 양도하더라도 1세대 1주택 비과세가 가능하지만 다주택이라면 당초 취득가액을 기준으로 다주택에 대한 세금을 부담해야 한다.


부모가 별도세대인 직계비속 자녀에게 주택을 증여하고 자녀는 증여일로부터 2년 보유 및 거주 후 5년 이내에 양도하는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있을까. 부모입장에서는 별도세대인 자녀에게 주택을 증여해 세대기준으로 주택수를 줄일 수 있는 실익이 있고 사전증여로 상속세 부담을 대비하는 효과도 있다.

자녀입장에서는 직계존속으로부터 증여받은 주택을 그 증여일로부터 5년 이내에 양도할 경우 이월과세 규정에 의해 증여한 직계존속의 취득가액과 취득시기를 자녀의 취득가액과 취득시기로 정해 양도소득세를 계산한다.

다만 이에 대한 예외로서 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우에는 이월과세 규정에서 벗어나고 부당행위 계산부인 대상이 된다. 하지만 증여받은 수증자에게 양도소득이 귀속되는 경우에는 부당행위 계산부인 적용이 되지 않는다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제531호(2018년 3월14~20일)에 실린 기사입니다.