영국의 노화학자 오브레이 드 그레이는 앞으로 1000세의 수명을 누리는 사람이 나올 것이고 노화는 자연현상이 아니라 질병의 하나에 불과하다고 말했다. 삶이 길어지는 만큼 은퇴 이후 삶의 준비는 지금뿐만 아니라 수십년이 지난 후에도 화두일 것이고 항상 부족하다고 생각될 것이다. 인생이 길어지는 만큼 자산의 수명도 충분히 늘어나야 하는데 투자상황이 녹록지 않기 때문이다.

최근 투자환경은 악화됐다. 인구구조 변화에 따른 성장률 둔화, 금융시장의 사이클 변화, 중국의 급부상에 따른 투자대상의 변화 등으로 전통적인 투자방식을 고집할 경우 어려움을 겪을 수밖에 없다. 특히 예금금리 하락, 주식시장의 횡보, 채권시장의 극강세 등 뉴노멀로 불리는 환경에서 투자대상을 찾기란 쉽지 않다. 투자대상이 마땅치 않은 상황을 대변하듯 부동자금의 대표주자인 머니마켓펀드(MMF) 잔고는 130조원에 육박한다.


사실 투자대상이 없다기보다 미처 찾지 못하는 것일지도 모른다. 최근 투자자들이 새롭게 관심을 갖기 시작한 리츠·인프라자산은 장기적인 관점에서 연금투자대상으로도 손색이 없다.


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◆리츠·인프라, 연금투자에 도움되는 이유 셋
리츠는 부동산에 투자하는 상품으로 부동산의 개발수익, 매각차익, 임대수익을 배당하는 상품이다. 특히 연금처럼 장기투자자산으로 활용하려면 임대수익을 기반으로 해 안정적인 현금흐름이 있는 상품에 투자하는 것이 좋다. 인프라자산도 도로·항만·통신망 등 사회간접자본에서 발생하는 이용요금에 기반해 배당받는 상품으로 안정적 현금수입을 얻는다는 측면에서 유사한 투자방법이다.

이들 자산의 경우 예전에는 섹터형 상품으로 분류돼 특정이슈가 불거졌을 때 투자하는 테마성 상품으로 인식됐지만 지금은 인식의 변화가 불가피하다. 즉 안정적인 수익에 기반해 투자 변동성을 낮추면서 저금리를 극복할 수 있는 대안으로 봐야 한다. 이에 따라 연금투자에도 적격인 상품으로 자리 잡을 전망이다. 그렇다면 리츠와 인프라자산은 어떤 점에서 연금투자에 도움이 될까.

① 전통적 안전자산 대비 높은 수익


리츠와 인프라자산의 특성은 기존의 전통적인 안전자산에 비해 비교적 높은 수익을 거둘 수 있다는 점이다. 최근의 부동산시장을 보면 저금리로 인해 부동산이 각광받는다는 사실을 확인할 수 있다.

우선 저금리가 장기화되면서 조달금리가 낮아져 부동산투자에 대한 자본비용이 적게 들어간다. 시장 수급여건상 유리한 환경이다. 또 전세보다 월세를 선호하는 부동산투자자로서는 금리가 하락함에 따라 상대적으로 높은 수익을 거둘 수 있다. 인프라자산도 20~30년의 장기계약을 통해 정해진 배당금액을 받을 수 있기 때문에 상대적으로 예금·채권의 이자에 비해 높은 수익이 가능하다. 단기투자도 수익이 중요하지만 장기투자의 경우 복리효과를 감안하면 1%포인트 차이가 매우 크다.

단기적으로는 다음달부터 글로벌산업분류기준(GICS) 중 금융섹터에서 리츠섹터가 분리됨에 따라 리츠자산으로 유입되는 자금도 긍정적인 성과가 예상된다. 이 산업분류 개편은 리츠가 기존의 자산과 수익구조가 달라 새로운 투자대안으로 인정됨을 의미한다. 또 정부가 외국인 부동산투자법을 개정하면 연기금과 기관의 추가자금유입도 기대된다.

② 전통적 안전자산 대비 낮은 변동성

이 두 자산은 전통적인 자산보다 꾸준한 임대·배당수익이 가능해 변동성 위험이 낮다. 하지만 투자 시 머뭇거리게 하는 요소는 역시 손실을 볼 수 있다는 점이다. 확정적으로 주는 수익이 아니라면 대체로 수익이 더 높은 편인데 결과적으로 얼마나 덜 위험한지가 관건이다.

이 같은 측면에서 리츠나 인프라는 주식에 비해 변동성이 낮아 주식시장에 대한 불안감이 큰 투자자라면 투자를 고려할 만하다. 특히 연금투자 시 유용한 핵심·위성전략을 펼칠 때 핵심전략상품으로 활용하면 장기적으로 위험 걱정을 덜 수 있다.

③ 다른 자산과의 낮은 상관관계

이 두 자산은 다른 자산들과 상관관계가 낮아 금융위기 등의 상황에서 안정적인 성과를 거둘 수 있다. 모든 투자자산이 시장상황과 상관없이 꾸준한 수익을 내면 좋겠지만 쉬운 일이 아니다. 이럴 때 분산투자가 효과를 발휘하는데 분산투자는 단순히 상품의 개수를 늘리는 걸 의미하지 않는다. 분산투자로 위험을 상쇄하는 자산포트폴리오를 짜면 예상치 못한 위기에서도 안정적인 성과가 가능하다. 산업분류 개편의 사례처럼 리츠의 수익구조 차이는 전통적인 자산과의 낮은 상관관계를 통해 안정적인 투자대안이 될 수 있다.

직접적인 부동산 투자나 임대수익을 얻기 어려운 경우 리츠자산이 투자의 대안이다. 고령화 진전에 따른 1인가구 증가는 임대수익을 기반한 부동산투자로의 전환이 예상되고 대형오피스빌딩 운용을 위한 대규모 자본수요와 운용노하우가 점차 중요해질 것이다.
앞으로 하나의 자산이 아닌 포트폴리오 형태의 자산구성에는 리츠·인프라자산이 필수적으로 요구되고 연금투자 포트폴리오 구성 시에도 안정성과 수익성을 높일 수 있는 자산으로 자리매김할 것이다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제448호에 실린 기사입니다.