국내 기준금리가 역사상 가장 낮은 연 1.25%를 기록 중이다. 전세보증금을 맡길 곳이 없어 전세공급이 줄고 월세는 오르는 상황에서 많은 사람이 초저금리를 기회로 주택담보대출을 받아 내집 마련에 나서고 있다.

하지만 미국 연방준비제도(Fed)가 금리인상을 준비하는 등 금융환경이 언제 어떻게 급변할지 모르는 만큼 자산관리 계획을 보다 장기적으로 세울 필요가 있다. 초저금리시대 빚테크 전략, 어떻게 세워야 할까.


/사진=이미지투데이

중장기 대출, 고정금리가 ‘유리’

저금리시대에 낮은 이자를 내고 내집 마련을 하는 것은 주거비용을 합리적으로 줄이는 재테크 전략이다. 물가상승률에 따라 보증금과 월세는 천정부지로 오르지만 이자비용은 낮고 앞으로 집값이 상승할 경우 매매차익도 기대할 수 있어서다.

그러나 투자결과가 항상 좋은 것은 아니다. 미국 금리가 인상되면 채권시장 등에서 외국인 투자자금이 빠져나갈 것을 우려해 국내 금리도 따라 오르는 게 일반적이다. 이때 주택담보대출 금리가 오르면서 많은 가계의 이자부담도 함께 늘어난다. 나아가 집값이 떨어질 경우 담보가치가 낮아지면서 은행으로부터 대출상환을 요구받거나 집이 강제경매로 넘겨지는 결과도 생길 수 있다.

따라서 대출은 금리인상이나 집값 하락 등 다양한 시나리오에 맞게 대비책을 세워야 한다. 전문가들은 대출기간에 따라 자산관리계획을 짜야 한다고 조언한다. 주택담보대출은 만기가 10~30년으로 긴 만큼 고정금리를 선택하는 것이 유리하다.

변동금리는 3개월, 6개월 등 짧은 기간 안에 기준금리에 따라 이자율이 변하지만 고정금리는 1년, 3년 등 변경주기가 길기 때문이다. 은행마다 다르지만 중간에 기준금리가 오르더라도 주택담보대출 금리에 반영되는 속도가 느리기 때문에 리스크를 줄일 수 있다.

하지만 고정금리는 변동금리 대비 최대 1%포인트 이상 이자율이 높다. 대출을 받는 입장에선 부담이 큰 편이다. 시중은행 관계자는 “고정금리와 변동금리의 차이가 크지 않으면 고정금리를 선택하는 게 안정적이지만 보통 1억원을 대출받았다고 가정할 때 한달 이자가 10만원가량 차이 난다”고 설명했다.
고정금리 갈아타기 대비하라

이자부담이 크다고 판단되면 우선 변동금리대출을 받아 매달 지출하는 비용을 줄이는 것이 낫다. 당장 수십만원에서 수백만원을 아낄 수 있는데 안전하다는 이유만으로 더 비싼 고정금리를 선택하는 건 어리석은 짓이다. 대신 앞으로 고정금리로 갈아탈 수 있도록 대비할 필요가 있다. 대출전환이 가능한 상품인지, 중도상환 수수료율은 얼마인지 등을 꼼꼼하게 확인한 후 대출은행을 선택해야 한다. 

대부분의 주택담보대출은 3년 안에 해지하면 중도상환수수료를 내야 한다. 일부 시중은행은 3년 안에 변동금리에서 고정금리로 변경해도 남은 대출기간에 대한 수수료를 면제하거나 50% 할인혜택을 준다. 앞으로 금리변화에 따른 리스크를 줄이고 싶다면 ‘반반 금리’도 가능하다. 이를테면 3억원을 대출받을 때 1억5000만원을 고정금리로, 1억5000만원을 변동금리로 설정할 수 있다. 

신혼부부나 소득이 낮은 20~30대 젊은 층은 신규분양시장을 노려보는 게 좋다. 신규분양 아파트나 오피스텔은 대부분 시행사와 시중은행 간 중도금·잔금에 대한 집단대출 약정이 맺어져 있다. 개인적으로 시중은행에 방문해 주택담보대출을 신청해도 되지만 금리가 더 높거나 한도가 더 낮을 가능성이 많다. 다만 신규분양을 받을 땐 실제 입주까지 약 3년의 시간차가 발생하기 때문에 앞으로 금융환경 변화나 전셋값 추이 등을 고려해야 한다.