일반인의 부동산 투자는 주택, 그중에서도 아파트에 집중된다. 집이 없는 사람은 내집마련을 위해 고민하고 이미 집을 마련한 사람은 더 넓은 집으로 이사 가길 원한다. 월세 수입으로 노후를 준비하거나 매매차익으로 목돈을 마련하기도 한다.
재테크에 성공하려면 정부정책부터 잘 읽어야 한다. 경제는 정부정책에 따라 일정한 흐름을 탄다. 2008년 선진국 중앙은행들은 글로벌 금융위기로 시작된 불경기를 벗어나기 위해 확장적 통화정책을 펼쳤다. 무제한 발권이라는 비전통적인 정책까지 불사했다. 덕분에 돈이 돌기 시작했고 우리나라도 오랜 기간 저금리 상황을 마무리하고 경기회복과 함께 금리인상기에 진입했다.

지난해 12월 기준 시중에 풀린 국내 통화량(M2평잔)은 2500조원에 이른다. 최근 증가율이 감소했지만 풍부한 돈은 강남 재건축아파트를 비롯한 부동산 가격을 끌어올렸다. 소득 양극화를 경계하고 친서민정책을 표방하는 정부는 지난해 8월 특단의 부동산 규제정책을 내놨다.


‘8·2 주택시장 안정화 대책’은 정부의 대표적인 부동산규제책이다. 부동산을 보유하지 않았더라도 정부정책을 잘 숙지하고 이해해야 한다. 시장에 변곡점을 찍을 부동산정책을 알아보자.

◆다주택자 양도세 중과, 어떻게 달라지나
오는 4월1일부터 다주택자 양도세 중과가 시작된다. ‘8·2 주택시장 안정화 대책’의 일환이다. 이 대책은 크게 부동산 대출규제, 재건축초과이익 환수제, 부동산 양도세 중과 3가지로 구분된다.

부동산 대출규제는 지난해 정책 발표와 함께 바로 시행됐으며 재건축 초과이익 환수제는 올해 1월부터 시행됐다. 세번째 다주택자 양도세 중과는 오는 4월1일 시행을 앞뒀다.

지금 다주택자 양도세 중과를 다시 언급하는 이유는 많은 사람이 이를 잊고 있어서다. 얼마 전 상담했던 다주택자의 경우도 생각보다 많은 양도세를 확인하고 급히 부동산중개업소를 찾았다. 부동산 매매를 서두를 수밖에 없었던 이유는 3월 말까지 잔금을 치르고 등기이전을 마쳐야 양도세 중과를 피할 수 있기 때문이었다.


먼저 양도소득세 중과는 다주택자가 다음 지역의 주택을 양도하는 경우 적용된다. 중과 대상지역은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역을 포함한다. 구체적으로 투기지역은 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 기타7개구(용산·노원·마포·양천·영등포·강서·성동), 세종시(행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정)가 포함된다.

투기과열지구에는 투기지역과 함께 서울 전역과 과천시가 들어간다. 가장 큰 범위인 조정대상지역은 투기지역, 투기과열지구를 포함하며 경기도 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산시 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구를 포함한다. 다주택자가 이 지역의 주택을 양도하는 경우 중과 대상이 되는 것이다.

또한 보유 주택수에 따라 무거운 양도세율이 적용된다. 조정대상지역에서 주택을 팔 때 양도차익에 따라 6~42%의 기본세율이 적용되지만 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유자는 20%의 양도세를 더 내야 한다.

아울러 다주택자는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 10~30%를 공제하는 장기보유 특별공제도 받을 수 없다. 다주택자라면 상황별 보유주택의 양도순서를 잘 따져봐야 한다.

다행히 올 2월 개정된 세법 시행령은 다주택자 양도세 중과 제외 대상을 구체적으로 명시하고 있다. 이를 잘 숙지하면 중과를 면할 수 있다. 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 3억원 이하 주택에 대해선 다주택자의 양도세 중과 시 주택수를 산정하지 않는다. 해당 주택을 제외하고 보유 주택수를 계산하는 것이다.

장기임대주택으로 등록해 임대하는 경우도 보유 주택수 산정에서 제외한다. 다만 의무 임대기간을 채워야 하는데 3월 말까지 장기임대주택으로 등록하는 경우 5년 이상 임대해야 하고 오는 4월1일 이후 등록하면 8년 이상 임대해야 양도세 중과를 피할 수 있으니 등록일을 잘 살펴야 한다.

양도소득세가 중과되는 사례를 알아보자. 10년 보유한 조정대상지역 주택을 양도한다고 가정하자. 단순 계산을 위해서 필요경비와 지방소득세는 제외한다. 결론부터 말하면 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 중과 전 8700만원에서 중과 후 2억1460만원으로 늘어난다. 또 양도차익이 8억원인 경우 양도세는 중과 전 1억9980만원에서 중과 후 4억6060만원에 이른다. 양도소득세 중과가 적용되면 양도세는 두배로 늘고 양도차익의 반 이상을 세금으로 내야 하는 셈이다.

◆양도세 폭탄 피하는 3가지 전략

다주택자 양도소득세 중과 '폭탄'을 피하는 전략을 알아보자. 첫째, 다주택자 해당 여부를 확인해야 한다. 보유주택 산정 시 개인별이 아니라 세대별로 계산하는데 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속, 배우자와 형제자매의 주택도 가산된다. 이 경우 세대를 분리해 보유주택수를 제외시키는 방법이 가능하다.

둘째 조정대상지역 주택 여부를 확인하자. 보유주택을 양도할 때 조정대상지역 주택이면 3월 말까지 반드시 양도해야 한다. 조정대상지역 외 주택을 먼저 양도하는 등 양도순서를 잘 선택하면 중과를 면할 수 있다.

셋째, 장기임대주택 등록을 알아보자. 다주택자 조정대상지역 주택을 보유했다면 장기임대주택 등록을 고려해야 한다. 의무임대기간을 채우면 양도세 중과를 면할 수 있으며 준공공임대주택을 등록해 10년 이상 임대하는 경우 임대소득에 대해 소득세 감면혜택과 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

다주택자 양도소득세 중과는 지난해 예고됐지만 부동산이 위치한 지역과 조건에 따라 세금 부과 내용이 달라진다. 양도소득세를 줄이려면 주택을 처분하기 전 반드시 담당 세무대리인 등 전문가와 상의해야 한다.

부동산만큼 정부 정책의 영향을 많이 받는 재테크 수단도 없다. 정책의 흐름을 잘 읽고 또 다른 부동산 투자를 준비하자.

☞ 본 기사는 <머니S> 제529호(2018년 2월28일~3월6일)에 실린 기사입니다.