하반기 부동산시장의 핫 이슈는 '똘똘한 집 한채'다. 다주택자에 대한 양도세 중과규정이 시행되고 임대주택 세제혜택 축소와 함께 종합부동산세가 인상될 예정이어서 규제를 피할 수 있는 똘똘한 집 한채가 주목받고 있다. 그렇다고 안심하긴 이르다. 1세대 1주택 비과세요건이 생각보다 까다로워졌다. 8·2 부동산대책 이후 강화된 주택 비과세 요건을 살펴보자.

#김하나씨는 동작구 흑석동에, 김두리씨는 안양시 만안구에 올해 집을 구입하고 2년 보유 후에 팔 계획이다. 둘 다 5억원에 사서 9억원에 팔았고 거주하지 않았다. 세금은 같을까.


결론부터 말하면 그렇지 않다. 김하나씨는 1억3400만원의 양도소득세를 내야 하고 김두리씨는 비과세다. 통상 국민들의 주거안정 지원 차원에서 양도일 현재 1세대가 국내에 2년 이상 보유한 1주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다.

/사진=이미지투데이
다만 지난해 8월2일 이후 조정대상지역에 취득한 주택의 경우에는 2년 보유요건뿐 아니라 2년 거주요건도 충족해야 비과세가 가능하다. 다만 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 초과분에 대해 양도세가 부과된다. 따라서 똘똘한 집 한 채를 어느 지역에 구입하는지에 따라 주택 비과세 요건을 잘 챙겨야 한다.  

아울러 9·13대책으로 고가주택보유자의 장기보유특별공제 적용요건이 강화됐다. 원래 고가주택을 보유한 1세대 1주택자는 양도차익이 많이 발생해도 생각보다 세금이 많이 나오지 않는다. 보유기간에 따라 연간 8%씩 최대 80%까지 공제해주기 때문이다. 


이번 대책으로 고가주택 1채를 가지고 있으면 취득연도를 불문하고 2년 거주요건을 충족해야 8%의 장특공제를 받을 수 있다. 15년 보유 시에는 최대 30%가 공제된다. 고가주택보유자의 장기보유특별공제는 적용시기가 2020년 양도분부터 적용된다. 현재 1주택이 고가주택인 경우 앞으로 2년 거주하고 팔거나 내년까지 고가주택을 처분해야 장특공제를 우대받을 수 있다. 

1세대 1주택 비과세 규정은 본래 1주택자가 본인 소유주택을 먼저 매도하고 새로운 주택을 취득하는 것을 원칙으로 한다. 다만 거주하기 좋은 물건이 나와 먼저 취득함으로써 2주택자가 돼도 신규주택 취득일로부터 3년 내에 기존주택을 팔 경우 신규주택은 없는 것으로 보고 비과세를 적용한다. 

이번 9·13대책으로 조정대상지역에서 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받기 위한 중복보유 허용기간이 현재의 3년에서 2년으로 단축됐다. 다행히 모든 지역에 적용되는 것은 아니고 조정대상지역에 종전주택이 있고 조정대상지역에 신규주택을 취득하는 경우에만 개정 규정이 적용된다. 


이 규정은 9.13대책 발표후 새로 취득하는 주택부터 적용된다. 따라서 기존에 2주택을 취득했거나 대책 발표 당시 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 기존처럼 3년이 적용된다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제570호(2018년 12월12~18일)에 실린 기사입니다.