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13일 부동산시장 전문분석업체 부동산인포에 따르면 국토교통부 실거래가공개 시스템의 서울 아파트 거래량 데이터를 분석한 결과(11일 기준) 전년 동기 9만9900건 대비 20.5% 감소한 7만9433건의 아파트가 거래됐다.
강남4구(강남·서초·송파·강동) 거래는 감소가 심했다. 올해 강남4구의 거래량은 1만4733건으로 전년 동기 대비 41.8%가 줄었다. 같은 기간 비강남권이 13.3% 감소한 것에 비해 감소폭이 3배 이상 컸다.
이 기간 강남구는 3420건이 거래 돼 전년 동기(6838건) 보다 거래량이 반토막 났다. 송파구도 전년 동기 대비 40.8%가 감소하는 등 서울 전체 거래량 감소폭(20.5%)을 초과했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “고가 주택이 많은 강남권은 대출 규제로 주택구입 자금 확보가 어려워지면서 거래가 눈에 띄게 줄었다”며 “더욱이 매도자는 매물을 거둬들이거나 규제에도 불구하고 호가를 낮추지 않았고 가격이 더 떨어지길 기대하는 매수자들이 관망세로 돌아서 거래가 줄었다”고 분석했다.
◆9·13대책 여파에 9월 이후 거래 급감
월별로는 8월 1만5092건으로 최고점을 찍은 후 부동산대책이 나온 9월 이후로는 거래가 급감했다.
올 초에는 양도세 중과를 피하려는 다주택자들로 인해 3월까지 거래가 많았지만 이후로 다시 거래가 감소했다.
8월의 아파트 거래가 많았던 것은 7월 기획재정부가 내놓은 보유세 강화 안이 예상보다 강도가 약했고 당시 박원순 서울시장의 여의도와 용산, 강북개발 발언이 이슈 되면서 단기간에 주택 구입 수요가 급증했기 때문이다.
아파트 준공 연식에 따른 거래 비중을 살펴보면 준공 된지 15년 초과~20년 이하의 아파트 거래가 전체의 24%로 가장 많았다. 이어서 10년 초과~15년 이하인 아파트가 19%로 거래량이 많았다.
10년~20년 사이 아파트의 거래가 많은 것은 갭투자나 리모델링 기대감의 수요가 많기 때문이다. 이들보다 더 노후된 단지의 경우 재건축이 추진 중이면 가격이 높고 재건축 추진이 안 되면 노후해서 수리비 등 예상치 못한 비용이 더 들어갈 수 있어 수요가 상대적으로 적다.
◆가격 높은 새 아파트는 심리적 부담감 커
준공 5년 이하 아파트 거래는 불과 7.2%에 그쳤다. 또 새 아파트는 가격이 높아 매수자들이 자금 부담을 느끼는 것으로 분석된다.
준공 된지 30년을 넘은 아파트 거래가 가장 많은 곳은 노원구로 서울시 내 준공된 지 30년 초과 아파트 거래평균인 16.4%를 훌쩍 넘은 37.3%를 차지했다. 이어서 도봉구(28.9%), 양천구(25.8%) 순으로 거래가 많았다.
노원구는 상계동 등 일대 대거 분포하고 있는 주공아파트, 도봉구 역시 창동 등 일대로 주공아파트들이 분포한다.
양천구는 신시가지 단지들이 30년을 넘어섰다. 이들 지역은 아파트를 공급할 만한 부지 또한 마땅치 않은 상황이라 신규 아파트 공급을 위해 재건축 등 정비사업 촉진이 필요한 상황이다.
◆새해는 거래량 회복할까
올해 서울은 분양시장에 대한 관심이 특히 높았다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제가 이뤄지면서 주변 시세대비 낮은 분양가에 아파트가 분양되면서 분양시장은 경쟁이 치열했다.
강남권은 중도금 대출도 막히고 수십 대 1의 경쟁률을 기록하는가 하면 비강남권에서는 1만명 이상의 청약자가 몰리는 곳도 있었다.
새해에도 분양시장에 대한 관심은 높을 전망이다. 여전히 주변 시세가 분양가 수준으로 떨어지지 않아서다.
최근에는 상승세를 이어갔던 전셋값이 하락하는 곳들이 나오면서 갭투자 하는데도 부담이 따른다. 다주택자에 대한 정부의 일관된 규제도 추가 주택 구입을 꺼리게 하는 이유다.
다만 서울 부동산시장은 개발 호재만 터져 나오면 반등 폭이 큰 시장이다.
권 팀장은 “올해 박원순 서울시장의 발언이 해프닝으로 끝났지만 그 시기 서울 아파트 거래량이 급증했던 것처럼 실탄을 갖고 있는 잠재적 실수요자, 투자자들은 서울에 많다”며 “따라서 서울시의 개발 향방에 따라 시장이 회복될 수 있는 가능성도 충분하다”고 분석했다.
