최근 이재명 대통령이 부동산 시장을 향해 연일 강도 높은 메시지를 내놓고 있다. 투기 수요를 억제하고 시장을 안정시키겠다는 의지는 분명하다. 오는 5월9일 양도소득세 중과 적용 등 다주택자를 겨냥한 세제·대출 규제 기조도 한층 선명해졌다. 등록 주택임대사업자도 규제 영향권에 들어섰다.

그러나 임대사업자를 둘러싼 정책의 흐름을 되짚어보면 복잡한 질문이 남는다. 문재인 정부는 2017년 12월 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하며 민간 임대 물량을 제도권으로 끌어들였다. 공공임대 공급에 따른 재정 부담을 덜고 세입자 주거 안정을 도모하겠다는 취지였다.


정부는 임대의무기간 준수와 임대료 인상률 제한이라는 규제를 전제로 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 취득·재산세 감면 등 인센티브를 제시했다. 정책 유인에 호응한 임대사업자는 2017년 말 26만여명에서 2019년 48만여명으로 급증했다. 당시 정부와 민간은 일정한 역할 분담을 한 '정책 파트너'로 기능했다.

하지만 이 구조는 오래가지 못했다. 임대사업자 제도가 다주택자의 세금 회피나 갭투기(전세 낀 매수) 수단으로 이용됐다는 비판에 정책은 급선회했다. 2020년 7·10 대책을 통해 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대(8년) 제도가 폐지됐다.

이어 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 대책을 거치며 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV) 0% 적용, 종부세 합산 배제 제외 등 정부 기조가 임대사업자를 제한하는 방향으로 돌아섰다.


최근에는 대출 만기 연장과 대환 시 임대사업자가 이자를 감당할 수 있는 지표를 나타낸 이자상환비율(RTI)을 강화하고 LTV 규제를 추가 적용하는 방안이 거론된다. 임대사업자의 신규 차입이 사실상 차단된 상황에서 기존 금융거래까지 조이는 셈이다.

한때 정책 인센티브를 통해 투자에 뛰어든 임대사업자들은 제도의 역풍을 맞게 됐다. 정책 수정은 정권 교체나 시장 상황 변화에 따라 불가피할 수 있지만, 문제는 전환의 방식과 속도이다. 유인과 규제가 짧은 시간 안에 반복되면서 정책에 대한 신뢰는 땅에 떨어졌다.

한 관계자는 "국가가 제시한 조건과 약속이 수년 만에 뒤집히는 일이 반복되고 있다"면서 "윤석열 정부에서 부활한 단기임대 제도도 등록률이 매우 저조했다. 언제 다시 정책이 바뀔지 모른다는 불안이 크다"고 말했다.

전세사기 피해 확산과 고금리, 원자재 가격 상승 등 건설경기 침체 요인이 겹치면서 민간 임대사업자 수는 빠르게 감소하고 있다. 국토교통부에 따르면 임대사업자 수는 2020년 38만여명에서 2024년 23만여명으로 줄었다. 서울의 매입형 장기일반 민간임대주택은 80% 이상이 빌라·오피스텔 등 비아파트다. 이를 고려하면 주택임대시장의 공급 위축은 취약계층의 주거비 부담으로 이어질 가능성이 크다.

정책을 따랐던 이들이 위험 부담을 예측할 수 없는 구조가 반복된다면 향후에도 민간의 호응을 이끌어내기는 쉽지 않다. 정부의 강한 메시지만큼 중요한 것은 정책에 대한 최소한의 예측 가능성과 일관성이다. 정책은 시험이 돼선 안된다.
이화랑 시대 건설부동산부 기자