주택재개발, 공유자 또는 지상권자가 있는 경우 토지 등 소유자의 산정방법

이에 대해 법무법인 효성의 김성모 변호사는 “도시정비법 시행령 제52조 제1항 제3호는 주택재개발사업의 관리처분계획상 분양대상에서 지상권자를 제외하고 있고, 공유인 토지의 처분행위 시 공유자의 동의가 필요한 것과는 달리 지상권이 설정된 토지의 소유자는 지상권자의 동의 없이도 해당 토지를 유효하게 처분할 수 있는 등 지상권자의 법적 지위는 토지 공유자와 동일하다고 볼 수 없다”고 설명했다.
그러면서 “이러한 지상권자의 지위에 비추어 볼 때, 관계 법령이 주택재개발사업의 ‘토지등소유자’에 지상권자를 포함시키고 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정한 취지는, 재개발사업이 진행되는 토지가 지상권이 설정된 토지인 경우, 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것일 뿐이다”고 덧붙였다.


실제 도시정비법 시행령은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 토지 또는 건축물 전부에 대하여 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관하여 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외규정을 두고 있지 않는데, 이에 김성모 변호사는 “이러한 관계 법령의 취지를 고려한다면 토지등소유자 수의 산정에서까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요가 없고 1인이 토지와 지상 건축물을 소유하고 있는 경우에는 토지에 관하여 지상권이 설정되었는지 여부에 관계없이 토지 및 지상 건축물에 관하여 토지등소유자를 1인으로 산정하는 것이 타당하다”고 강조했다.

이러한 점을 종합적으로 고려하면 특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인 토지와 지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있다고 하더라도 토지등소유자 수를 산정할 때에는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당토지와 지상 건축물에 관하여 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다.

재개발‧재건축 분쟁, 이해관계 충족시키려면 전문변호사 선임이 필수


김성모 변호사는 “재개발‧재건축을 둘러싼 분쟁에는 다수의 이해관계가 얽혀 있고 소송 결과에 따라 거액의 자산을 득실하는 경우가 많기 때문에 반드시 전문변호사의 조언이 필요하다”면서, “특히 재개발 관련 사건은 관계 법령과 판례의 태도 및 조합 실무에 대한 이해가 제대로 되어 있지 않으면 해결이 쉽지 않아 전문변호사 선임에 신중을 기해야 한다”고 조언했다.

대한변호사협회에 ‘재개발·재건축’, ‘도산’ 분야 전문변호사로 등록되어 있는 김성모 변호사는 3년 연속 서울지방변호사회 우수상담변호사 표창을 수상했으며 명도소송, 손실보상금증액청구소송, 조합설립인가‧사업시행인가‧관리처분계획인가 취소 또는 무효소송, 이주비청구소송 등에 나소고 있다.

한편, 김성모 변호사가 몸담고 있는 법무법인 효성은 전담사건에 대해 맞춤형 법률서비스와 해결책을 제시해 주고, 의뢰인의 권리와 자산을 보호하는 일에 앞장서고 있다고 전했다.

<도움말: 법무법인 효성 김성모 변호사, blog.naver.com/smk22002, 02-2038-4860>