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도심 정비를 통한 주택공급과 주거환경 개선 필요성이 시대의 과제로 떠올랐다. 하지만 정비사업은 다양한 이해관계와 변수가 많은 탓에 사업의 성공이 어렵다는 단점도 존재한다. 도심 개발이 성공하기 위해서는 공공과 민간의 적절한 역할 분담과 조화가 필수라는 의견이 제시된다.
13일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')은 '건설동향브리핑 956호'를 통해 이 같이 밝혔다.
서울시는 정비사업 활성화를 위해 지난 3월 '재개발재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다. 여기에는 각 5종의 사업성 개선과 공공지원 강화 등 총 10가지 대책이 포함됐다. 정비사업의 사업성을 개선하기 위한 대책으로 사업성에서 가장 핵심 요소인 밀도와 공공기여에 대해 융통성을 부여하는 방향을 제시했다.
단지 또는 지역간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 단지에 '사업성 보정계수'를 도입했다. 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘렸다. 2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 건축돼 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과하는 지역은 '현황용적률'을 인정하고 법적 상한용적률의 최대 1.2배에 해당하는 추가용적률을 부여했다.
공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한용적률 산식의 '건축물 기부채납계수'를 0.7에서 1.0으로 올렸다. 공공기여를 더 많이 인정하기 위해서다. 고도․경관지구의 높이 완화를 통해 산자락 저층 주거지의 정비사업 사업성을 제고했다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로,고도지구는 20m에서 45m 이하로 기준을 바꿨다.
건산연은 도심 개발사업의 사업성과 공공성의 조화를 강조했다.
정부는 밀도 증가와 기반시설 부담, 사회 형평 훼손, 부동산 가격상승, 개발 특혜 등 도심 개발사업의 부정 효과가 크다는 관점을 갖는다. 그 결과 사업자의 과도한 수익을 줄여 공공의 복리 증진에 활용하고자 하는 입장을 견지한다. 사전협상제, 기부채납, 임대주택 공급, 각종 부담금 등 다양한 공공기여 제도를 운영하는 이유다.
민간 건설업체는 공공의 틀을 제시하는 구조에서 최대한 수익성을 확보하려는 목적을 갖지만 도심 개발을 통해 과거와 같이 손쉽게 개발이익을 획득할 수 있는 시대가 아니라는 분석이다.
이승우 건산연 연구위원은 "향후 개발환경 변화를 반영해 공공성에 대한 인식 변화와 수요에 부합하는 도시 공간을 조성해야 한다"며 "개발사업으로 얻을 수 있는 공공성을 기존의 기부채납이나 부담금 등에 국한하지 않고 거주성 향상, 삶의 질 향상, 생활 인프라 확충, 일자리 공급, 도시 혁신 등 도시경쟁력 차원에서 개발사업의 공공성을 확장하는 시각 전환을 요구하는 시대"라고 말했다.
이어 "공공성에 대한 시각 전환은 사업 자체의 공공성을 인정하는 것으로, 사업성을 개선해 제도 개선의 핵심 명분이 될 수 있다"며 "향후에도 도심개발의 공공성과 사업성의 균형에 대한 논의와 패러다임 전환이 이어져야 할 것"이라고 강조했다.
