"청년 내 집 마련 지원"에 빌라도 가세, 2030년까지 13만가구 착공

국내 공동주택 공급의 주축을 이루는 아파트를 대체할 수 있는 방안으로 정부가 다세대·다가구주택(빌라)과 오피스텔 등 비아파트 건설을 지원한다. 빌라 건축시 층수 제한을 완화하고 건설자금 대출한도를 늘려 2030년까지 수도권에 일반주택 13만가구를 착공한다는 계획이다.

내 집 마련으로 비아파트를 선택하는 청년들을 위해 정책모기지도 내놨다. 청년층의 비아파트 매입 수요가 낮은 상황에서 비아파트 선택을 끌어낼 수 있을지가 관건이다.

13일 국토교통부가 발표한 '전·월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에 따르면 빌라 건축면적(바닥면적) 제한을 현행 660㎡ 미만에서 1000㎡ 미만으로 확대한다. 기존에는 규모가 커질 경우 2개 동으로 나눠 개발해야 했지만 앞으로는 1개 동으로 개발할 수 있다.

구분등기가 불가한 다가구주택의 층수 제한은 3개층에서 4개층 이하로 완화한다. 한 개 층을 추가로 지을 수 있게 되면서 동일 면적에서 가구 수를 약 33% 추가 공급할 수 있다는 게 정부 설명이다. 다세대 주택은 현행 5층에서 6층으로 높인다.

일조 규제도 완화한다. 빌라 4~5층을 수직 건축할 수 있도록 관련 규제를 손본다. 기존에는 일조권 확보를 위해 건축물을 사선으로 후퇴시켜야 했지만 관련 규제를 완화해 활용할 수 있는 건축면적을 늘린다.

건설자금 지원도 확대한다. 대출 한도를 세대당 7000만원에서 9000만원으로 확대하고 금리는 3.5%에서 3.2%로 인하한다. 주민공동시설 규제도 완화해 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 산정에서 제외한다. 아파트와 같이 대단지 공동주택의 주거환경과 유사한 수준으로 개선하는 것이 목적이다.

정부가 비아파트 대책을 내놓은 배경을 보면 수도권 일반주택 착공은 지난해 1만 4000가구로 최근 10년 평균인 5만 6000가구의 25.0%에 그쳤다. 올해 1~6월에도 10년 평균의 24.3%에 머물렀다. 같은 기간 수도권 아파트 착공은 10년 평균의 75.7% 수준까지 회복했다.

국토부 관계자는 "전세사기 이후 도시형생활주택 등 빌라를 매수하는 주체가 약화하면서 신규 공급도 어려워졌다"며 "일반주택은 사실상 공급 생태계가 붕괴돼 공급자와 수요자를 둘 다 지원해야 한다"고 말했다.

금융당국은 비아파트 매수 청년들을 지원하는 '청년미래보금자리론'을 출시한다. 청년미래보금자리론은 생애 최초로 주택을 구입하는 청년의 비아파트 매입을 지원하는 정책모기지다. 대상 주택은 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트다. 지원 대상에 오피스텔 등 준주택을 포함하기 위한 한국주택금융공사법 개정도 추진한다.

담보인정비율(LTV)은 최대 80% 적용한다. 소득요건은 연 7000만원 이하이며 신혼부부는 부부 중 한 명의 연 소득이 7000만원 이하면 된다. 일반 보금자리론보다 낮은 우대금리를 적용해 월 원리금 상환액을 월세 수준으로 낮춘다는 계획이다.

청년미래보금자리론을 이용해 비아파트를 구입해도 생애 최초 LTV 혜택은 소진되지 않는다. 향후 다른 주택을 구입할 때 생애 최초 주택구입자로서 수도권·규제지역 70%, 기타 지역 80%의 LTV 우대를 다시 받을 수 있도록 했다. 금융당국은 청년미래보금자리론을 청년층의 주거 상향을 위한 '징검다리'로 활용한다는 구상이다. 월세를 내며 거주하는 청년이 비슷한 수준의 원리금을 부담해 비아파트를 구입하고 향후 소득과 자산이 늘어나면 아파트 등으로 옮겨갈 수 있도록 지원한다는 취지다.

전문가들은 비아파트의 공급 확대 방안을 긍정적으로 평가하면서도 수요가 급증하지는 않을 것이라고 내다봤다. 청년층의 아파트 선호가 뚜렷한 데다 비아파트를 임차 주택으로 활용하면서 직접 소유하는 것은 꺼리는 경향이 있어서다.

국토연구원에 따르면 청년 가구주의 79.7%가 생애 최초 주택 구매시 선호하는 주택 유형으로 아파트를 꼽았다. 청년 가구의 51.0%는 비아파트에 임차 거주하고 있지만 자가 비율은 4.5%에 불과했다. 전체 가구의 비아파트 자가 비율 20.5%와 비교해도 크게 낮은 수준이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "비아파트 가격이 낮아도 하락 시 방어력이 약하고 주택을 소유할 경우 무주택자 청약 기회가 줄어드는 점 등이 실수요자의 기피 요인으로 작용한다"며 "비아파트 금융지원이 청년층의 선택지를 넓힐 수는 있지만 고품질 비아파트를 공급하는 등 실효성을 높이기 위한 보완 대책이 필요하다"고 말했다.

박선영 동국대 경제학과 교수는 "미분양 비아파트 물량을 소화하고 기착공 사업장이 완주하는 데는 도움이 될 것"이라면서 "고금리 브리지론에서 본 PF(프로젝트 파이낸싱) 전환 대기 물량의 완주율이 올라갈 것"이라고 말했다. 이어 "공사가 장기 고정금리로 임대주택 저당증권(MBS)을 발행해 주택임대사업자에게 대출할 수 있도록 지원하는 관련 법 개정이 필요하다"고 덧붙였다.