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설 명절 가족들이 모여 안부를 묻는 자리에 부동산 이야기가 빠지지 않는다. 정부가 천정부지 집값을 잡기 위해 오는 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료키로 하면서 세법 계산이 복잡해졌다.
정부는 오는 5월10일 계약분부터 양도세 중과를 적용한다. 조정대상지역에 집을 2채 보유한 경우 양도세 기본세율에 20%포인트, 3채 이상 가진 경우 30%포인트를 높여 적용한다. 지방소득세 등을 합치면 매매차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 한다.
부모는 "자녀에게 미리 증여해야 할지", 자녀는 "세금을 얼마 내야 할지" 현실적인 질문이 꼬리를 문다. 부동산 매매와 상속·증여시 세금을 줄일 수 있는 방법을 알아본다.
5월9일부터 다주택자 양도세 중과… 유예기간 확인
정부는 다주택자가 양도세 중과를 피할 수 있는 보완 방안을 마련했다. 5월9일까지 매매계약을 체결하면 되고 지역에 따라 4∼6개월까지 유예 기간을 부여한다.서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산은 계약일부터 4개월 이내, 이외 지역은 6개월 이내에 잔금을 치르고 입주하면 된다. 이때 1주택자나 다주택자도 상관없이 잔금 기한만 맞추면 매수할 수 있다. 다만 5월9일까지 계약서 작성과 계약금 지급을 완료해야 한다. 가계약은 인정되지 않는다.
매수자가 무주택자라면 유예 기간이 더 길어진다. 전세 세입자를 낀 매물을 무주택자가 사는 경우 2년의 유예 시간을 주기로 했다. 무주택자 여부는 토지거래허가 신청일과 대출 신청일을 기준으로 확인한다. 매매 과정이 다소 복잡하기 때문에 단계를 확인해야 한다.
가령 무주택자가 전세 8억원이 낀 20억원짜리 서울 강남구 아파트를 5월9일에 매수 계약하면 계약일에 계약금 2억원을 내고 계약을 완료해야 한다. 9월9일까지 전세보증금 8억원을 승계받은 뒤 잔금 10억원을 내야 하는데, 실제 입주는 대책 발표일(2026년 2월12일)부터 최대 2년인 2028년 2월11일까지 유예된다. 무주택자가 다주택자 매물을 살 때 전세 낀 매매가 한시적으로 가능하다는 얘기다.
전입신고는 실제 입주 한 달 이내에 할 수 있도록 규정을 완화한다. 현재 주택담보대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입신고를 해야 하지만 실거주 시기에 맞춰 임대차 계약 종료일로부터 한 달 안에 하면 된다. 잔금을 치르면서 대출을 받아야 하지만 입주는 못 하는 현실을 감안한 조치다.
각종 예외를 인정받기 위해서는 매매 계약서를 제시하고, 계약금 지급을 서류로 증빙해야 한다. 여윳돈 계산도 필수다. 15억원 아파트를 매수하는 경우 대출을 최대로 받는다고 가정해도 주택담보대출은 최대 6억원이다. 여윳돈이 9억원은 있어야 집을 살 수 있다.
다주택자 '양도 vs 증여'… 세금 줄이는 방법은
다주택자가 자녀에게 부동산을 증여할 경우 증여세 공제 한도를 체크해야 한다. 성인 자녀는 10년간 5000만원, 미성년 자녀는 2000만원, 배우자는 6억원까지 증여세 없이 증여할 수 있다. 다만 고가 아파트나 토지를 이전하려면 대부분 과세 대상이 되므로 분산 증여가 필요하다.상속비 대비도 필요하다. 피상속인이 사망하면 사망 시점의 재산가액을 기준으로 과세된다. 상속세는 기본공제 5억원에 배우자·자녀 수에 따른 인적공제가 더해지지만, 서울 주요 아파트 한 채만 보유해도 과세 대상이 되는 경우가 적지 않다. 따라서 생전 증여를 통해 과세표준을 줄이거나, 사전 증여와 상속을 적절히 병행하는 전략이 요구된다.
주택 수와 보유 형태도 따져야 한다. 증여 시점을 잘못 잡으면 자녀 세대의 종합부동산세 부담을 키울 수 있다. 예를 들어 다주택자인 부모가 자녀에게 집을 물려주면, 자녀 역시 다주택자로 분류돼 세금이 늘어날 수 있다. 증여받은 지 5년 이내 상속이 개시되면 합산 과세되는 점도 유의해야 한다.
아울러 현금으로 증여할 경우 계좌이체 기록 등 정당한 이전 절차를 입증해야 한다. 과세당국은 현금 증여를 입증하지 못할 경우 불법 증여로 간주할 수 있다. 특히 세뱃돈이나 목돈을 주고받을 때도 일정 금액 이상이면 증여세 신고를 염두에 둬야 한다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "자산가의 경우 증여세는 '평생에 한 번은 내야할 돈'이라는 인식이 강하다"면서도 "세액을 단순 비교하기 보다 향후 이어지는 증여 등을 함께 고려해야 한다"고 조언했다.
