199.6
31.03
주택시장 침체가 장기화되면서 오피스텔 등 수익형 부동산 상품의 투자선호도가 크게 높아졌다. 한 부동산정보업체가 최근 회원과 홈페이지 방문자 등 1300여명을 대상으로 온라인 설문조사를 해보니 응답자의 절반이 올 하반기 유망 재테크 상품으로 '오피스텔·상가·오피스' 등 수익형 부동산을 꼽았다.
실제로 최근 오피스텔에 대한 투자 열기가 뜨겁다. 서울 등 수도권에서 분양하는 오피스텔은 수십대 1의 청약경쟁률을 기록하는가 하면 일부 단지 모델하우스 앞에는 떴다방(무허가 이동식 중개업자)까지 등장했다. 집값 하락세가 이어지고 있는데다 은행 정기예금 금리가 바닥권에 머물면서 소액으로 투자해 임대수익을 얻으려는 투자자들이 늘고 있는 것이다.
하지만 주변 분위기에 휩쓸려 오피스텔에 묻지마 청약하는 것은 금물이다. 수십대 1의 청약경쟁률에 현혹되는 착시현상도 조심해야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장에 가입하지 않아도 되는데다 한 사람이 2∼3실에 중복 청약할 수 있어 수십대 1의 경쟁률이 실제 계약으로 이어지지 않는 경우가 많다. 오피스텔은 시세차익보다는 임대수익을 노리는 수익형 상품인만큼 계약 전 임대수익률 계산도 철저히 해야 한다.
■하반기 분양하는 주요 오피스텔
오피스텔의 인기가 높아지면서 건설사들도 앞 다퉈 오피스텔을 내놓고 있다.
대우건설은 7월 서울 영등포구 영등포동4가에 짓는 '센트럴 푸르지오시티' 오피스텔을 분양한다. 이 오피스텔은 공급면적 60~106㎡ 총 494실 규모다. 지하철 1호선 영등포역, 2호선 문래역, 5호선 영등포시장역이 걸어서 10분 거리인 트리플 역세권 단지다. 단지 주변에 신세계백화점, 롯데백화점 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다.
동부건설은 7월2∼5일 서울 용산구 한강로2가 국제빌딩 3구역 도시환경정비사업으로 건설하는 '센트레빌 아스테리움 용산' 복합단지의 오피스텔을 분양했다. 센트레빌 아스테리움 용산은 지하 7층, 지상 36층, 2개동 규모로 아파트 128가구, 오피스텔 207실 등으로 이뤄져 있다. 이 중 이번에 공급하는 오피스텔은 공급면적 123∼124㎡ 151실이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1535만원선. 전 실이 전용면적 85㎡ 이하로 구성돼 바닥난방이 가능하다. 용산민족공원과 근린공원 등이 맞닿아 있다. 지하링크를 통해 지하철 4호선 신용산역과 연결돼 있다.
포스코건설은 서울 성동구 행당동 한양대 인근에서 '행당 더샾' 오피스텔 183실을 오는 11월 중 분양한다. 지하철 1·2·5호선 환승역인 왕십리역이 걸어서 10분 거리다. 교통 여건이 뛰어난 데다 한양대 학생과 교직원 등의 임대 수요가 많다는 게 특징이다.
한화건설은 오는 10월 인천 남동구 고잔동 C1블록에서 '에코메트로' 오피스텔 316실을 분양할 계획이다. 인천에코메트로는 79만여㎡ 규모 숲으로 둘러싸인 최고의 자연환경을 그대로 살려 첨단 주거시설과 접목한 친환경 리조트형 주거단지로 조성한다. 수인선 복선전철(2011년 12월 개통 예정) 소래역이 단지와 가깝다. 영동고속도로 진출입도 쉽다.
우미건설은 연내 인천 청라지구 M2블록에 '린 스트라우스' 오피스텔을 공급할 예정이다. 분양시기는 확정되지 않았다. 총 1040가구 주상복합 건물로 이 중 오피스텔은 공급면적 88㎡ 450실로 이뤄져 있다. 단지 남측에 상업시설이 들어선다.
■투자 전 임대수익률 철저히 계산해야
오피스텔은 아파트에 비해 가격 상승이 더딘 만큼 시세 차익을 노린 투자는 삼가해야 한다. 대신 임대수익률 계산을 철저히 해야 한다. 주변 임대 수요와 임대 시세를 감안한 임대수익에 초점을 맞추고 접근하는 게 바람직하다.
임대수익률은 분양업체나 중개업소에서 설명하는 대로 믿기보다는 직접 계산하는 것이 좋다. 임대수익률 계산법은 그다지 어렵지 않다. 1년간 임대수익을 실제 투자금으로 나누면 된다. 이 값을 백분율(×100)로 표현한 것이 바로 임대수익률이다. 예를 들어 연 임대수익이 1000만원이고 투자금액이 1억원이라면 임대수익률은 연 10%가 되는 것이다.
은행 대출을 끼고 오피스텔을 분양 또는 매입하거나, 보증금에 월세를 받는 경우는 임대수익률 계산법이 다르다. 1억4000만원(자기자금 9000만원+은행대출 5000만원(연 5% 이자))에 매입한 오피스텔을 보증금 1000만원, 월 80만원에 임대했다고 가정해보자.
보증금을 월세로 환산해도 되지만 투자금에서 보증금을 제하는 것이 계산하기 쉽다. 실제로 보증금을 받아 재투자하는 경우가 많은 만큼 굳이 월세로 환산해 계산할 필요는 없다.
이 같은 방식으로 계산하면 실 투자금액은 은행대출 5000만원과 보증금 1000만원을 제외한 8000만원, 연 임대수익은 960만원(80만원×12개월)이다. 여기에 은행이자가 연 250만원이므로 임대수익에서 은행이자를 뺀 710만원(960만원－250만원)이 실제 임대수익이 된다. 실제 임대수익 710만원을 실 투자금액 8000만원으로 나눈 뒤 100을 곱하면 연 8.8%다.
물론 이는 세금을 제외하기 전 수익률인 만큼 소득세와 임차인을 구하기 위한 부동산 중개수수료 등을 포함하면 실제 수익률은 낮아진다. 예를 들어 세금과 중개수수료 등 부대비용으로 1년에 100만원이 들어갔다면 실제 임대수익에서 100만원을 추가로 제외한 뒤 투자금액으로 나누면 된다. 실제 임대수익 710만원에서 100만원을 뺀 610만원을 실투자금(8000만원)으로 나눈 임대수익률은 7.6%다. 오피스텔은 특히 매입 시 내는 세금이 일반주택보다 많으므로 임대수익률을 계산할 때 꼼꼼히 따져보아야 한다.