해가 갈수록 진화하는 부동산 사기…법무법인 명율 정필규변호사가 전하는 사건해결

이사철을 맞아 주택 거래가 활발해지고 있고 저금리 대출조건들도 주택매매를 거들고 있다. 끝없이 뛰어오르는 전세금에 지친 세입자들이 주택 구입으로 눈을 돌리면서 주택시장이 살아나는 분위기다.

이처럼 주택매매 거래량 증가와 동시에 시중은행의 대출금리가 사상 최저 수준을 기록하고 있는 가운데 신용등급이 낮은 취약계층을 상대로 한 대출사기도 늘어나고 있다. 신용등급을 높여 준다거나 고금리 대출을 저리로 전환해준다면서 수천만 원의 현금을 가로채는 것이다.


깡통부동산과 채무 과다인 주택에 매매나 임대차계약 피하는 것이 가장 좋아

얼마 전에는 담보 가치가 없는 공장이나 상가 등 속칭 ‘깡통부동산’을 이용해 신용이 좋고 돈이 필요한 바지채무자를 내세워 15억여 원의 대출금을 편취한 대출사기단 일당이 ‘특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률위반(사기 등)위반’ 혐의로 구속된 일도 있었다.

이에 법무법인 명율의 정필규 변호사는 “‘깡통 부동산’은 자산가치가 하락하면서 해당 부동산의 담보가치가 대출보다 낮아지는 것을 말하고 집을 팔더라도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못한다거나 부채가 낙찰가보다 높다”고 설명했다.
이어 “주택담보대출 관련 사기 외에도 전세금과 주택담보대출이 집값의 70%를 넘는 ‘깡통전세’와 담보대출의 채무가 집값을 초과하는 ‘깡통매매’로 인한 피해 사례가 잇따라 주택 실수요자들의 상당한 주의를 요한다”고 조언했다.


깡통전세나 깡통매매와 같은 채무 과다의 상황에서는 기존 집주인이 채무 해소를 약속했다고 하더라도 이를 지키지 않으면 주택이 경매로 넘어가 계약금과 중도금뿐만 아니라 최악의 경우 잔금 일부까지도 손해를 볼 위험이 크기 때문이다.

매매계약이나 임대차계약 시 주의해야 할 사항

정필규 변호사는 “이러한 깡통 부동산은 이후 보증금을 돌려받지 못하거나 손해를 볼 수 있기에 계약을 하지 않는 것이 좋지만, 보증금이 저렴하여 임대차계약을 체결하는 경우도 있고, 중개업자가 부추겨 계약을 하는 경우도 있다”고 지적했다.

하지만 ‘중개업자가 ‘깡통부동산’이라는 사실을 알고 있으면서도 임대차계약을 부추겼다는 사실만으로는 해당 임대차계약 피해에 대한 손해배상 책임을 물을 수는 없다‘는 판결을 내린 사례(2014가합9170)가 있어 주의해야 한다.

따라서 정필규 변호사는 “임대차계약 시에는 계약을 하는 당사자가 직접 모든 권리관계를 확인하고 그에 대한 결정에 신중해야 한다”면서, “매매계약 시에도 해당 부동산에 대한 등기부 등본을 확인하고 소유권 보전 및 압류, 가등기, 가압류 등을 체크하는 것은 필수”라고 강조한다.

또한, 시, 군, 구청에서 건축물 관리 대장​, 토지대장을 열람해 무허가, 준공시점, 면적을 확인하고 계약서는 반드시 소유권자와 작성하며 만약 불가피하게 소유권자의 대리인과 계약을 할 때는 소유주의 인감도장이 찍힌 위임장을 확인하고 받아둬야 한다.

아울러 정필규 변호사는 “잔금을 치를 때도 등기부 등본을 재확인해야 한다”면서, “이는 계약 이후의 변동이 있는지 잔금 치르기 전에 등기부 등본을 다시 그 날짜로 발급을 받아서 근저당 설정 등의 추가 사항을 확인해야 하기 때문”이라고 설명했다. ​

정필규 변호사는 “변호사로서 의뢰인들과 수많은 상담과 소송을 진행하면서 보면 의뢰인들이 소송에 이르기까지 어렵고 힘든 시간을 보냈기 때문에 변호사에 대한 기대감이 크다”면서, “그렇기 때문에 어떤 변호사를 만나느냐 하는 문제는 의뢰인의 걱정을 해결하는데 가장 중요한 결정”이라고 강조했다.

한편 네이버 무료법률상담변호사로서 활발하게 활동하고 있는 정필규 변호사는 서울중앙지방검찰청 및 서울행정가정법원에서 실무수습을 거쳐 중소기업진흥청, 중소기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단의 자문변호사로서 활동했다.

이어 주식회사 송원리조트 감사, 사단법인 소액주주연구회 고문, 주식회사 우리해운항공, 가드탑, 진화, 금화, 에코하스, 마이샵온샵, 뉴젠비아이티 등의 자문변호사를 역임하였으며, 법무부 위촉 담양군 마을변호사와 서울 독산고등학교 명예변호사로서 서민들의 법률적인 어려움을 함께 나누기도 했다.

상담부터 사건처리, 소송 진행, 판결까지 의뢰인에게 가장 유익한 결론 이끌어내
더욱이 정 변호사는 대법원과 서울 북부지방법원, 그리고 서울 동부지방법원, 고등군사법원의 국선변호인이면서 학교폭력대책위원회, 교권보호위원회위원으로서 각종 민사, 형사, 가사, 언론중재위사건, 소송구조사건, 법인설립등기업무 등을 수행했다.

또 정필규 변호사는 법률지식과 변론 능력은 기본, 성실과 신뢰를 바탕으로 상담부터 사건처리, 소송 진행, 판결에 이르기까지 의뢰인의 의견을 경청하고 가장 유익한 결론을 이끌어내기 위해 꼼꼼하고 정확하게 필요한 소송준비와 분석을 제공하고 있다.

이를 위해 정 변호사는 항상 실력을 연마하고 연구하며 지식을 축적해오고 있으며 이러한 노력들은 의뢰인에게 좋은 결과로 보답하는데 열쇠가 되고 있다. 정필규 변호사는 “앞으로도 최적의 법률 해결책을 제시할 수 있도록 최선의 노력을 기울이는 가족과 같은 변호사가 될 것”이라고 다짐을 전했다.



<도움말: 법무법인 명율 정필규 변호사>