“개정된 상가임대차보호법상의 권리금 규정, 주요 내용 및 목적 무엇일까”_법무법인 태율 김지예 변호사

권리금 대한 정의 및 보호 규정 신설돼,
권리금 회수기회 보호 통해 상가 임차인 권리 보호 대한 기여 전망

권리금 관련 내용으로 개정 전부터 많은 이슈가 되어 왔었던 상가건물임대차보호법이 지난 5월 13일 시행된 이후로 상가건물임대차보호법 상의 권리금 보호 규정에 대한 문의가 잇따르고 있다.

권리금 및 권리금 계약 관한 정의 규정 신설된 상가임대차보호법 개정안

그동안 상가건물임대차계약에 있어서 권리금은 법에 의해 명확히 규정되어온 내용이 아니라 관행적으로 인정되어온 것이기에 법의 보호범위 밖에서 다양한 분쟁을 불러일으켜왔다. 즉, 구법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신 거절 등에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었던 것이다.


이러한 문제점을 해결하기 위해 5월 13일자로 시행된 상가건물임대차보호법은 임차인에게는 권리금 회수 기회를 보장하는 규정을 신설했다. 또 임대인에게는 정당한 사유 없이 임차인이 새로운 임차인과 권리금계약을 체결하는 것을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적 근거를 마련하고 있다.

개정법은 제10조의 3 제1항에서 권리금의 개념을 ‘임대차의 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’라고 정의하고 있고, 제2항에서는 ‘권리금 계약’을 ‘신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’이라고 정의하고 있다.

임대인에게 권리금 회수 방해 금지의무 부여, 위반 시 손해배상 청구 가능해

법무법인 태율의 김지예 변호사는 “권리금 보호 조항 중에서 가장 핵심적인 사항을 규정한 조항은 개정 상가건물임대차보호법 중 제10조의4”라면서 “개정법 부칙 제3조가 ‘제10조의4 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.’고 하고 있는 바, 2015. 5. 13. 현재 임대차계약이 해지되거나 종료되지 않고 유지되고 있는 모든 임대차에 이 법이 적용되는 것으로 보고 있다.”고 전했다.
이와 관련해 신설된 제10조의4를 살펴보자. 권리금 회수기회 보호 등을 주목적으로 삼은 해당 조항은 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다'고 규정하고 있다.


이때 권리금 지급방해 행위에는 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, △그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이 해당된다.

그러나 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우, △임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, △임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등에는 ‘정당한 사유’가 있다고 보아 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있도록 하고 있다.

법무법인 태율의 김지예 변호사는 “개정법은 임대인이 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생한 경우 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있다”며 “이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 한다”고 설명했다.

권리금 규정의 적용범위 숙지해야 혼란 줄일 수 있어

그러나 개정법 제10조의 4는 “임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 적용되지 않는다”고 정하고 있다.

김지예 변호사는 “대형마트, 백화점 등 대규모점포와 대기업의 슈퍼, 프랜차이즈 등 대규모점포 또는 준대규모점포의 건물, 국유재산, 공유재산인 건물에 입점한 임차인은 이 법에 따른 권리금을 보장받지 못한다는 내용”이라고 설명했다.

한편 상가건물임대차보호법 제2조 제1항은 대통령령에 의해 동법이 적용되는 보증금액을 한정하고 있는데, 권리금의 경우에는 상가건물임대차보호법 제2조 제3항을 통해 임대차보증금의 한도와 관계없이 권리금 보호조항을 적용하고 있다.

개정법, 상가 임차인 권리 보호 기여한 것으로 평가

김지예 변호사는 “결론적으로 상가건물임대차보호법은 늦은 감은 없지 않지만 그 적용시기, 적용대상에 관하여는 비교적 긍정적으로 평가된다”며 “다만, 권리금 보호대상에서 제외되는 예외를 폭넓게 인정함으로써 임차인 보호에 빈틈이 있는 것도 사실이므로 향후 권리금 보호대상에서 제외되는 범위를 건물의 소유주, 운영 형태 등을 기준으로 조금 더 세분화, 축소해 나가야 할 필요성이 있다”고 총평했다.

또한 “개정안의 허점이나 맹점을 악용한 상가임대차분쟁이 발생할 가능성도 적지 않아 관련 문제로 법률적 조력이 필요할 경우 보다 신속하게 전문가와의 상담이 이루어질 수 있도록 루트를 확보해둘 것을 권한다”며 “차후 법 적용에 있어 법리해석능력이 분쟁 해결의 중요한 요건으로 작용할 것으로 예측된다”고 피력했다.