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또 주택금융규제는 차주의 특성과 주택담보대출비율(LTV) 수준에 따라 선별 규제하고 LTV 40% 이내 구간, LTV 40~60% 구간, LTV 60% 초과 구간으로 구분해서 총부채상환비율(DTI)과 채무상환비율(DSR)을 차등 적용하는 것이 필요하다는 의견도 대두됐다.
주택산업연구원(주산연)은 25일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 ‘새 정부의 주택정책 추진방향’을 주제로 세미나를 개최했다.
제1주제는 김태섭 선임연구위원이 ‘새 정부의 주택정책 과제와 구현방안’, 제2주제는 김덕례 선임연구위원이 ‘주택금융규제 적정화 방안’에 대해 발표했다.
첫 주제발표에 나선 김태섭 선임연구위원은 주택시장은 최근 몇 년간 주거빈곤계층과 주거불안계층이 확대되고 있는 가운데 새 정부의 주택정책 핵심과제는 ‘주거문제의 계층 확산과 양극화 대책’, ‘청년가구의 주거대책’, ‘노인 임차가구의 주거대책’ 등 3가지라고 요약했다.
김 선임연구위원은 주택문제에 비춰 볼 때 새 정부의 주택정책 공약은 방향성에서 적절하다고 평가했다. 하지만 공약을 실행하는 과정에서 많은 제약요인이 나타날 것으로 보고 극복방안을 공약별로 제시했다.
우선 장기공공 임대주택 65만호(매년 13만호)는 노무현 정부 대비 65.4%, 이명박 정부 대비 42.9%, 박근혜 정부 계획 대비 18% 늘어난 물량으로 이를 공급하기 위해서 가장 먼저 부딪칠 수 있는 제약요인이 택지부족 문제라고 지적했다.
택지문제를 극복하기 위해서는 전체 공급량의 50%이상을 매입임대에 의존해야 할 것이라고 예측했다. 미분양물량 매입과 도시재생구역 및 저층 주거지 내 소규모정비 등 기존 주택의 활용에 의존할 수밖에 없다는 것.
김 선임연구위원은 “신규 택지지정은 계속 줄고 있기 때문에 택지공급기반을 마련하기 위해 다른 어느 정부보다 개발제한구역 해제를 적극적으로 모색해야 한다”며 “대도시 근교 역세권을 집중 개발해 저소득층과 청년 주거문제를 해결해야 한다”고 주장했다. 이어 “공공임대 공급을 LH 등 공공에만 의존하는 것은 한계가 있다”며 “선진국처럼 민간을 최대한 활용하는 방향으로 공급체계를 전환해야 한다”고 덧붙였다.
김 선임연구위원은 두번째로 도시재생 뉴딜을 공공주도로 추진할 경우 주민참여 제한, 수익성 저하 등으로 이해상충과 갈등이 일어날 수 있으며 사업지연으로 정책목표를 달성하는데 걸림돌이 될 수도 있다고 주장했다. 따라서 몇 가지 원칙을 정할 것을 제안했다.
세부 내용은 ▲주민참여와 결정의 원칙 ▲공적영역과 사적영역 명확화: 가이드라인 제시 ▲개발규모의 소규모정비사업 원칙(1만㎡ 미만) ▲사업방식 다양화를 통한 공적 임대주택 확보 ▲기존 재개발, 재건축사업을 효과적으로 활용한 공적 임대주택 확보 ▲대상지 집값 급등 사전 차단 대책 마련’ 등이다.
또 도시재생뉴딜을 일자리 창출과 연계하기 위해 중소건설업체나 집수리 관련 사회적기업 육성, 공공임대관리 전담 지역관리회사 육성 등 지원대책이 필요하다고 강조했다.
셋번째는 청년과 노인 주거문제는 단기적으로 해결할 수 있는 문제라기보다는 앞으로 지속적으로 확대돼 나타나는 문제기 때문에 관련법 제정 등 장기대책을 마련하는 것이 중요하다고 설명했다.
마지막으로 자발적 ‘임대주택 등록제’는 어지간한 인센티브로는 실효성이 낮다고 보고, 임대소득 비과세 기준을 대폭 완화하고 참여할 경우 비과세 조건을 부여하는 방식으로 제도를 개편해야 한다고 주장했다.
전월세상한제와 계약갱신권제도도 임대료 상승 등 여러 가지 부작용을 가져올 수 있으므로 임대주택등록제와 연계해 의무화하기 보다는 인센티브를 통한 자발적 참여를 유도하고, 임대인 권리보호와 임차인 보조 효과를 동시에 달성해야 한다고 덧붙였다.
이어 “과거 외환위기나 금융위기의 경험치로 보아도 주택가격이 40%이상 하락하는 경우는 많지 않았던 만큼 가계부채 총량관리는 금융건전성 확보, 국민의 주거복지 향상, 거시경제 운용의 적정성 차원에서 다양한 기준으로 선별 규제하는 합리적인 조정이 필요하다”고 주장했다.
특히 다른 나라 주택금융규제를 살펴보면 주택금융규제는 나라마다 차별적이고 주로 LTV 중심으로 운용하고 있으며 DTI와 DSR을 적용하는 나라는 캐나다와 홍콩 정도로 매우 제한적이라고 짚었다.
우리나라 LTV는 70%까지 제한을 두고 있지만 실질 LTV 수준은 53.2%(2016년 9월 기준)로 외국의 LTV 80~100% 수준보다 낮아 획일적으로 모든 가구에게 DTI와 DSR을 적용하는 것은 바람직하지 않다는 게 김 선임연구위원의 주장.
그는 “외국에서는 LTV 수준을 금융기관에서 자율적으로 적용하는 나라(미국, 영국, 일본)도 있고, 주택가격 수준·주택구입 단계·주택구입 목적에 따라 LTV 수준을 다르게 적용하는 경우도 있다”며 “획일적·수평적으로 적용되는 주택금융규제의 틀을 입체적·복합적으로 전환할 필요가 있다”고 분석했다.
또 김 선임연구위원은 새 정부의 가계부채 해결을 위한 ‘3대 근본대책과 7개 해법’ 방향은 바람직하다고 평가했다.
이어 금융소비자 관점에서 비소구 주택담보대출을 확대하고 과감한 채무조정과 채권관리 방향은 앞으로 주택금융복지 실현에 기여할 수 있을 것이라고 평가했다. 다만 그동안 금융산업(금융기관) 관점에서 추진해 온 가계부채 총량관리를 소비자 관점으로 전환해 유연하게 접근할 수 있는 ‘주택금융규제 적정화 방안’을 마련할 필요가 있다고 강조했다.
김 선임연구위원은 “주택금융규제 적정화 방안을 위해 ▲은행의 잠재적 손실을 최소화하고 ▲ 주택금융 본연의 기능에 충실할 수 있는 6대 기본원칙을 마련해야 한다”며 “추진방향으로 대출특성에 따른 LTV 차등 적용, LTV 수준을 고려한 대출위험 상쇄방안, 중도금대출규제 적정화 방안 등 3가지 틀에서 10가지 세부전략을 세워야 한다”고 제안했다.