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변창흠 국토교통부 장관은 4일 관계부처 합동으로 '공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표, 2025년까지 서울에 32만가구를 포함 수도권 61만6000가구·지방 22만가구의 부지를 확보하고 전체 물량 중에 70~80% 이상을 '분양'으로 공급한다고 밝혔다.
현재 공공분양은 일반분양 비중이 15%에 불과하지만 이를 50%로 늘린다는 계획이다. 용적률(대지면적 대비 연면적비율)을 올려 사업성을 높이고 토지소유자에게 기존 자체사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 제시했다.
5000㎡ 이상 역세권은 용적률을 최대 700% 상향조정하고 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 확대 등을 통해 복합 고밀개발한다. 5000㎡ 이상 준공업지역은 스타트업 육성 공간과 연구개발(R&D)센터, 청년 기숙사와 주거단지 등이 복합된 '주거·산업 융합지구'로 개발한다. 1만㎡ 이상 저층 주거지는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시 규제를 완화하고 생활 SOC를 건설해 육아시설 등도 갖출 계획이다.
토지소유자가 부담해야 하는 신축 아파트와 상가 분양대금은 기존 소유자산으로 현물납부 후 정산하는 방식으로 양도소득세 비과세를 도입한다. 이뿐만 아니라 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 부과 면제 등의 혜택도 제공한다. 동의 요건은 토지주 3분의2 이상이다.
문제는 투기방지 대책이다. 지금까지 재개발·재건축은 사업 완료 후 집값 상승뿐 아니라 인근 부동산가격을 올리는 부작용이 반복돼왔다. 집값 상승을 노린 투기수요 유입이 가장 큰 원인이 됐다.
정부는 이런 문제를 해결하기 위해 1세대 1주택 우선공급을 원칙으로 하고 대책발표 이후 사업구역 내 기존 부동산을 신규 매입한 계약자에게 우선공급권을 부여하지 않을 예정이다. 발표일 이후 사업구역에서 신규 매입한 주택은 현금청산한다.
1개 건축물‧1개 필지를 다수가 공유해도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이다. 우선공급권은 소유권 이전 등기 시까지 전매제한이 설정된다. 우선공급 대상자뿐 아니라 해당 세대에 속한 자도 우선공급 계약일부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가하다.
사업예정지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주‧실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한한다. 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사, 현장점검 등도 강화하겠다는 계획이다.
정부는 업계나 지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 경우 가격동향에 대한 점검을 강화하고 불안이 심화되거나 이상징후 발견 시 사업 대상에서 제외한다는 방침이다. 지구 지정을 중단할 수도 있다.
최근 거래가격이나 거래량이 이전 대비 10~20% 상승 시 대상지역에서 제외할 예정. 공공재개발 희망지역 중에 정책 발표 이후 가격이 상승해도 사업 선정에서 제외한다.
변 장관은 "기존 민간이 시행하던 재건축사업은 개발 초과이익을 세금으로 환수했지만 공공이 시행하는 경우 개발이익을 공공과 공유하는 방식으로 제한하기 때문에 환수를 면제하는 것으로 이해해달라"고 말했다.
