재개발·재건축 더 빠르게 많이 짓는다…"서울시와 소통"

정부가 수도권 주택공급을 위해 경기·인천의 공공택지 개발과 별도로 민간 정비사업(재개발·재건축)에 대한 행정 절차와 금융 지원을 확대한다. 정비사업 아파트의 공공임대를 공공기관에 매각할 경우 조합의 희망가격과 괴리가 있던 문제도 해결하겠다는 방침이다. 그동안 중앙정부는 공공택지 주도로 공급계획을 수립하고 서울시는 민간 정비사업 규제 완화를 주장하며 서로 대립해왔다.

13일 국토교통부·금융위원회 합동 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에 따르면 정부는 2030년까지 정비사업을 통해 약 23만4000가구를 착공할 계획이다.

정비사업 활성화를 지원하는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안은 올 2월 법제사법위원회를 통과해 국회 본회의에 상정 대기중이다. 세부 내용은 기본계획·정비계획 수립 절차와 사업시행계획·관리처분계획 인가 총회를 병행하고 정비계획 입안 요청과 제안에 동의시 조합설립 동의로 간주한다. 공공정비사업 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)은 법적상한 1.3배까지 완화한 특례를 3년 한시 부여한다.

이번 대책 이후 관리처분계획 인가를 취득하고 2028년 내 착공하는 경우 공공기관이 인수하는 공공임대주택의 가격을 높인다. 현재 본회의에 상정된 기본형건축비 80%에서 100%로 올린다. 용적률 완화에 따라 공공임대주택을 늘리고 세입자의 입주를 허용한다.

재개발 사업시행자가 현금청산자로부터 2028년 내 매입한 부동산의 취득세를 2027년 취득분은 면제, 2028년 취득분은 75% 감면한다. 적용 대상은 대책 발표일 후 관리처분계획 인가를 받고 취득일부터 2년 내 착공한 사업이다. 금융부문에선 PF(프로젝트파이낸싱) 대출보증 한도를 총사업비의 60%까지 상향 운영중으로 해당 특례를 2027년까지 1년 연장한다.

시공사 선정 절차를 간소화해 일반경쟁 입찰 결과 단독 응찰한 경우 재입찰 절차를 간소화한다. 재입찰 공고 이후 입찰서 제출 마감 기한을 단축한다. 시공사 입찰보증금 납부 시 현금 외 보증서 납부를 확대한다. 착공 이후 물가변동의 예외허용(특정자재)을 표준계약서에 명시한다.

신탁방식 정비사업 보증시 신탁사 책임 범위를 신탁재산으로 한정하며 고유재산은 금지한다. 특약 대상을 시공사 20위권에서 30위권으로로 확대한다. 공사비 분쟁 예방을 위해 시공사는 조합에 자재 물량·단가 세부내역을 제출해야 한다. 시공사 선정 후 3개월 내 세부내역을 미제출 시, 시공사에 과태료를 부과한다.

초기사업비 융자 상환 시기는 사업시행계획 인가에서 관리처분계획 인가로 연장할 수 있다. 금리 1% 특판을 2027년까지 지속 운영한다. 조합 임원의 성과급은 총회 의결시 지급 가능토록 근거를 마련했다. 다만 임원의 성과 관리를 위해 연간 사업계획·실적 등을 총회에 보고해야 한다.

도심공공주택 복합사업은 올해 제물포역 3500가구, 2027년 서울 3500가구 착공을 본격화했다. 고덕역(2500가구) 쌍문역동측(640가구) 방학역(420가구) 등 착공도 예정돼 있다. 정부는 기존 목표인 5만1000가구를 유지하면서 신규 공모, 세제 특례 등 추가 지원방안을 마련했다.

정부는 하반기에 서울 1~2만가구 추가 후보지를 선정·발표한다. 필요시 지방으로 확대한다. 쪽방촌 정비사업 등 중앙도시계획위원회 심의를 생략할 수 있는 대상 면적을 현행 5만㎡에서 10만㎡로 확대한다. 세제 특례는 현물보상(분양권)을 1개 보유(다른 주택·분양권 미보유)한 1세대에 대해 조합원 입주권과 유사한 양도소득세 부담을 완화해준다. 양도가액 12억원 이하는 비과세, 12억원 초과분은 장기보유특별공제 우대(최대 80%)를 적용한다.

아울러 신규 후보지와 쪽방촌 사업의 주민 부담을 완화하기 위해 중도금 납부 시기를 유예할 수 있도록 선택권을 부여한다. 현행 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%에서 계약금 10% 중도금 0%(또는 30% 선택) 잔금 90%(또는 60% 선택)로 완화한다.

한국토지주택공사(LH)가 도심 다세대주택 등을 매입해 공공임대하는 매입임대사업도 세제 혜택을 확대한다. 토지주가 건설사업자에 양도시 취득세 감면율은 현행 15%에서 2027년 70%로, 양도소득세 감면율은 10%에서 15%로 높인다. 감면율 상향 적용 시기는 국회 논의 과정에서 추가 검토 예정이다. LH의 매입가격과 매각 희망가격의 차이로 인해 발생하는 미스매치 문제를 해결하기 위해 거래 사례 비교법을 원칙으로 하되 수도권 규제지역은 공사비 상승분을 반영한 원가법을 병행한다. 공기가 빠른 모듈러(조립식) 매입임대 시범사업도 연내 추진한다.

서울 노원구 태릉CC의 세계유산영향평가를 올해 안에 완료해 2029년 9월까지 착공할 계획이다. 과천 경마장 이전 계획을 이달 내 수립하고 경마장 이전 대상지를 선정한다. 국군방첩사령부 이전을 위한 오염토·문화재 대응을 위해 하반기 내 부지 조사를 실시해 내년 상반기부터 일부 시설의 이전에 착수한다. 핵심시설 약 6만6000㎡는 존치한다. 기존 시설 이전 기간 동안 지구 지정 등 인허가 절차를 진행해 2029년 12월 착공을 추진한다.

용산국제업무지구 부지 조성 공사는 2029년 완료를 목표로 추진한다. 서울시·용산구와 협의해 2028년 말 주택 착공을 추진한다. 서울시는 정부의 용산국제업무지구 1만가구 공급계획에 반대해 왔다. 정비사업 규제 완화 등 일부 조건이 합의될 경우 최대 8000가구 공급이 가능하다는 것이 서울시의 입장이다.

은평·동대문구 등에 위치한 한국행정연구원·한국여성정책연구원·한국환경산업기술원·한국양성평등교육진흥원·KIDA한국국방연구원·한국경제발전전시관 등의 부지도 활용한다는 방침이다. 강서 군부지는 위탁 개발을 위한 국유재산심의위원회를 지난 4월 통과했다. 올해 사업계획 승인을 거쳐 내년 착공을 추진한다. 하남 테니스장은 내년 사업 승인을 예상하며 2028년 철거와 착공을 추진한다.

광명경찰서는 2027년 12월까지 신청사 준공·이전 예정으로 신청사 이전 후 부지 매입·철거를 거쳐 2029년 착공한다. 정부는 신속한 착공을 위해 공기업 예비타당성조사 면제 절차를 지난 4월 국무회의에서 의결했다. 국유지 활용을 위한 국유재산 심의를 오는 12월 추진한다. 장우철 국토부 주택정책관은 지난 12일 사전 브리핑에서 "서울시와 주택공급의 방향성은 100%, 방법론은 90% 일치한다"면서 소통을 강조했다.