주택가격 '부풀리기' 수법 막는다… 공시가격 원칙 적용

정부가 공시가격을 원칙으로 주택가격을 산정하도록 제한하는 방안을 추진한다. 일부 임대사업자들이 임대보증금 보증에 가입하면서 주택가격을 산정할 때 감정평가기관과 결탁해 감정평가액을 부풀리고 전세사기에 악용하는 사례를 막기 위해서다.

감정평가가 필요할 경우 임대사업자가 아닌 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 의뢰한 감정평가기관의 평가 결과를 따르도록 했다.

24일 국토교통부에 따르면 지난 20일 이 같은 내용의 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안을 입법예고하고 다음달 30일까지 의견을 수렴한다.

국토부는 지난 6월 임대보증체계 안정화 방안을 발표하며 전세사기 위험이 높은 '무자본 갭투자'를 방지하기 위해 주택가격에 공시가격 126%룰을 우선 적용하는 등 가입 기준을 강화해나가겠다고 밝혔다.

국토부는 감정평가액을 실제 가치보다 부풀려 산정한 결과를 바탕으로 임대보증금 보증에 가입해 전세사기 피해가 발생하고 보증기관의 대위변제액이 급증하고 있다고 설명한다.

국토부는 임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하고 필요한 경우 감정평가액을 활용할 수 있도록 하되 구체적인 요건을 마련해야 한다고 강조한다.

임대보증금 보증은 임대사업자가 부도 등의 사유로 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 보증금을 돌려주는 보증상품이다. 보증기관으로는 HUG와 SGI서울보증이 있다.

현재 아파트 등 공동주택은 감정평가법인이나 감정평가사를 통해 산정한 평가액, 공시가격, 한국부동산원의 부동산테크 시세, KB시세, 안심전세 모바일 앱(애플리케이션) 시세 하한가 등을 통해 주택가격 산정방식을 자유롭게 선정할 수 있다.

이 때문에 임대사업자들은 상대적으로 공시가격보다 높게 주택가격이 산정되는 감정평가금액을 선호하지만 보증사고가 발생하는 경우 보증기관이 더 높은 금액의 대위변제금을 물어내는 경우가 늘었다.

국토부는 불가피한 경우에만 감정평가액을 활용할 수 있도록 시행령 개정을 추진한다. 전세반환보증과 동일하게 기준을 맞춘다는 취지에서다.

불가피한 경우란 공시가격과 실거래가가 없어 참고하기 어렵거나 주변 시세와 큰 차이를 보이는 등 보증 가입시점의 주택가격을 적절하게 반영하지 못한다고 판단되는 때를 말한다.

임대사업자가 이의신청을 해 보증회사가 인정한 경우로 한정되며 보증회사가 의뢰한 감정평가법인의 감정평가 결과를 활용해야 한다.

정부는 등록임대주택에 대한 전세사기를 막기 위해 2020년 8월 임대보증금 보증 가입을 의무화했고 실제로 2021년 8월부터 전면 의무화된 바 있다. 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자에게는 최대 3000만원의 과태료가 부과된다.