실거주 이력 없는 1주택자, 내년부터 전세대출보증 막힌다

수도권이나 규제지역의 아파트를 세놓고 다른 집에 전세로 거주하는 1주택자는 내년부터 전세대출을 새로 받거나 만기를 연장하기 어려워진다. 실거주 이력 없이 세입자의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용하는 이른바 '갭투자'를 차단하기 위한 조치다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용의 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 이번 대책은 투기수요 억제라는 기존 관리 기조 아래 전세대출 보증 제한 대상을 넓히고 보증비율을 낮추는 게 핵심이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 소득 산정 기준을 손질하고 고위험 주택담보대출에 대한 자본규제도 강화한다.

현재는 다주택자와 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 취득자 등에 대해 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증의 전세대출 보증을 제한하고 있다. 내년 1월1일부터는 투기적 목적의 비거주 1주택자도 제한 대상에 포함된다.

구체적으로 부부 합산 기준으로 수도권·규제지역 내 아파트를 한 채 보유하고 있으면서 해당 주택을 임대 중이고, 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 이력이 없는 경우가 대상이다. 다만 본인이나 배우자의 직계존비속에게 주택을 임대한 경우는 제외된다. 금융위에 따르면 수도권·규제지역 아파트 보유 1주택자가 받은 전세대출은 약 9조3000억원으로 6만건 규모다.

규제 대상자는 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 금지된다. 법적 의무에 따라 보유 주택에 실거주할 예정이거나 세입자가 있는 주택을 매입해 기존 임대차계약 종료 전까지 입주하지 못하는 경우 등에는 예외가 인정된다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 대출 상환이 어렵거나 퇴거 일정 조정으로 단기간 연장이 필요한 경우에도 만기연장이 가능하다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 축소된다. 현재 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%인 보증비율은 내년부터 각각 70%와 80%로 10%포인트씩 낮아진다. 무주택자는 수도권·규제지역 80%, 그 외 90%의 보증비율이 현행과 동일하게 적용된다.

일시적인 성과급 등으로 소득이 크게 늘어난 차주의 대출한도가 과도하게 확대되지 않도록 DSR 소득 산정 기준도 바뀐다. 내년 1월부터 근로소득과 사업소득 등 모든 소득은 원칙적으로 최근 1개년 소득을 적용하되 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균소득을 적용한다.

다만, 소득이 감소하는 경우에는 실제 상환능력 대비 과도한 대출이 취급되지 않도록 최근 1개년 소득으로 연소득을 산정하여 보수적으로 심사한다.

은행의 고위험 주택담보대출에 대한 자본규제도 강화한다. 현행 고위험 주담대를 '만기일시상환, 3건 이상 주담대 등'과 '만기연장시 원금상환 10% 미만 주담대 등'으로 2개 유형으로 구분해 위험가중치를 적용한 것에서 나아가 '고액·고DSR 주담대'와 '고가주택·고LTV 주담대'를 고위험 대출로 분류하고 위험가중치를 높인다

가계부채가 국내총생산(GDP)의 일정 수준을 웃돌면 은행별 주담대 비중 등에 따라 추가 자본을 쌓도록 하는 '가계부문 시스템리스크 완충자본'도 도입할 방침이다. 세부 부과 기준은 은행권 협의를 거쳐 올해 4분기 확정한다. 내년 1월부터 6개월간 시범 운영한 뒤 하반기부터 실제 자본 적립 의무를 부과할 계획이다.

사업자대출을 주택 구입에 사용하는 용도 외 유용 점검도 이어간다. 금융위 관계자는 "2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출을 대상으로 올해 말까지 전수 점검하고, 우회 가능성이 높은 대출 유형에 대해서는 추가 제도 개선을 추진할 예정"이라고 설명했다.