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젊은이들이 많이 찾는 열정의 장소인 만큼 다양한 패션을 만날 수 있는 상권이기도 하다. 동대문, SPA(생산ㆍ유통 일괄 관리) 의류보다 개성이 강하고 색다른 느낌의 보세의류 점포도 많이 접할 수 있다. 대학교 상권인 만큼 주점이나 바(Bar), 카페 등도 활발하게 운영되고 있다.
◆독특한 특색의 복합 대학가 메가 상권
홍대 상권은 클럽ㆍ공연, 의류, 유흥을 아우르는 복합적인 특징을 가지고 있는 복합 대학가 상권이면서 특색이 강한 상권이라고 할 수 있다. 쇼핑과 유흥을 한 곳에 즐길 수 있어 친구들과 쇼핑을 하고 다른 상권으로 이동하지 않아도 된다는 것은 홍대상권의 강점이다.
유동인구는 홍익대를 다니는 학생뿐 아니라 클럽, 독특한 패션, 유흥을 즐기려는 20대 대학생들과 30대 젊은 직장인들이 주를 이루고 있다. 하지만 골목마다 있는 조용하고 분위기 좋은 레스토랑과 카페를 즐기는 30~40대 부부들도 심심치 않게 찾아 볼 수 있다. 통계청의 주민등록 인구통계(2008.12.31 기준)에 따르면, 홍대 입구 청기와 주유소와 인근 주변은 20~30대 연령층이 전체 유동인구층의 50%를 넘게 차지한다.
홍대상권은 10~20대의 패션 트렌드를 맘껏 표출할 수 있는 문화 창출공간이다. 서울 강남 일대와 함께 클럽문화를 주도하고 있는 곳으로 주말뿐 아니라 평일에도 노래와 춤을 좋아하고 스트레스를 풀려는 젊은이들로 장사진을 이룬다. 특히 매달 마지막주 금요일에 열리는 클럽데이는 강렬한 열정을 담은 젊은이들의 축제로 자리잡았다.
홍대 상권 역시 젊은 소비 계층에 맞는 업종이 주를 이룬다. 일반 대학가 상권과 다르게 다수를 차지하고 있는 업종이 있다면 바로 테크노바다. 타 지역과는 달리 외국인들이 상당수 이용하고 있고, 대학생들의 이용률도 높아 장기적으로 안정적인 상권을 형성할 것으로 보인다.
'걷고 싶은 거리'의 경우 브랜드 의류 및 선물 용품점이나 패스트푸드, 김밥 전문점, 저가 화장품점, 커피전문점 등이 있다. 주점, 호프점 및 대형 피시방 등도 선점할 경우 경쟁력이 있을 것으로 보인다.
홍대 입구의 미술 입시 학원에 유입되는 10대 수요층도 무시할 수 없으므로 업종 선정시 대상을 명확히 할 필요가 있다. 홍대 상권은 주변에 지하철역 등이 개통돼 접근성이 더 좋아지고 상암 경기장, 신도시 조성 등 상권에 미치는 호재가 많아 상권 활성도는 더욱이 좋아질 것으로 예상된다.
◆고객 충성도 높아 단골 잡기 어렵다
홍대상권은 복합적인 상권인 만큼 보세옷 가게, 카페, 주점, 바 등 주요 업종별 매출이 골고루 높은 편이다. 특히 최근에는 젊은 여성층들을 주 고객층으로 하는 와인바가 매출 및 점포수에서 높은 성장세를 보이고 있다. 또 홍대상권을 찾는 고객들은 점포에 대한 충성도가 높아 많은 점포 가운데에서도 2~3개 점포만 주로 이용하는 경우가 많다.
때문에 유동인구가 많은 걷고싶은 거리와 어울림마당길 주변이 아닌 골목골목에 창업할 때는 단골확보가 무엇보다 중요하며, 단골확보 전까지 자리잡는데 많은 시간이 걸릴 것을 감안해야 한다.
걷고싶은 거리와 어울림마당길에 있는 주점과 바, 음식점들은 유동인구가 많은 만큼 점포 규모가 다른 골목보다 크고 프랜차이즈 점포도 많이 입점해 있다. 때문에 상대적으로 프랜차이즈 창업할 때 위험이 적다는 장점이 있다. 하지만 권리금이 185㎡(56평)당 1억~3억원으로 비싸 큰 부담이 될 수 있다.
홍대 상권은 다른 대학 상권과 비교할때 단순한 박리다매 업종만으로는 성공하기 힘들다. 이 곳은 홍대 대학생뿐만 아니라 주변 직장인들과 젊은이들이 즐겨 찾는 곳으로 깔끔한 인테리어, 질 좋은 서비스, 뛰어난 맛과 고객들을 끌어 모으는 특별한 아이템이 있어야만 성공할 수 있을 것이다.
판매업종과 요식업종으로 나눠 비교하면 전반적으로 대형 의류매장, 귀금속전문매장, 핸드폰 매장 등의 판매업종보다 고깃집, 스파게티 전문점, 일본식덮밥 전문점, 주점 등 요식업종이 업종 분포상 우위에 있고 매출자체도 더 잘 나오는 것으로 분석된다. 과거 문화와 예술로 상징됐던 이곳도 이런 점에서 이제는 여타 대학가들처럼 단순히 먹고 마시고 노는 분위기의 유흥상권으로 변모하는 모습이 확연히 나타나고 있는 것이다.
일반적인 대학가 상권의 최대 단점은 상권발달이 미약해 시험/방학기간을 제외하면 실질적인 점포 운영기간이 6개월 미만이라는 점이다. 이에 반해 홍대 상권은 한지역을 책임지는 거대 상권으로 자리 잡아 특정 학교의 대학생에 구애받지 않고 1년 365일 유동인구가 많다는 장점이 있다. 창업희망자라면 이런 점을 염두에 두면서 신중하게 업종을 선택하고 특히 매장의 입지조건을 차분히 검토해 보아야 한다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “홍대입구 상권은 고객들의 충성도와 재 방문횟수가 다른 상권의 점포보다 높아 경기를 안타는 장점이 있지만 창업초기에 고객유치 부분에서 많은 어려움을 겪을 수도 있다”며 “창업할 때 고객유치를 위한 쿠폰, 할인 등의 다양한 이벤트를 통해 단골확보를 하는데 주력해야 한다”고 조언했다.
◆점포 인수 시 체크 포인트
1.대상점포 기준 500m 이내 상권지도를 그려라.
2.상권 내 업종분포 조사를 통해 경쟁력 파악하라.
3.배후인구 및 유동인구의 특성을 파악하라.
4.대상 상권변화(개발ㆍ전망)를 예측하라.
5.주변업소와의 경쟁구도에 어려움은 없겠는가.
6.주방기기 및 시설에는 하자가 없는지 확인하라.
7.주변에 대형점포가 들어설 가망은 없는지 알아보라.
8.기존점포의 매출액과 순이익은 어느 정도였는가.
9.상권을 세분화해 점포조사 및 임대 시세를 파악하라.
10.대상점포에 창업 시 투자대비 수익성을 파악하라.
◆홍대 상권 인기 업종 3대 트렌드
서울에는 30여개가 넘는 대학교가 운집해 있다. 대학가 주변에는 다양한 외식 문화가 형성되기 마련. 경쟁하는 외식업체의 수가 많은 만큼 트랜드를 읽지 못하면 생존조차 어렵다. 홍익대, 연세대와 이화여대, 서강대 등이 있는 신촌 상권은 서울 시내 대표적인 대학가 상권이다.
그 중 홍대 상권은 새로운 업종이 뜨고 지기를 반복하는 등 오랫동안 꾸준히 인기를 누리는 업종이 눈에 띄게 적은 편이다. 전국 트렌드를 좌지우지하는 홍대 상권에서 현재 뜨고 있는 업종은 무엇일까.
1. 새롭고~
홍대 상권은 새로운 업종의 각축장이다. 현재 주점과 카페의 트렌드인 룸 타입 주점과 카페 역시 홍대에서 태동했다. 2009년 8월 홍대 인근에 입점한 87평 규모의 공주풍 룸 타입 주점(야무야무 홍대점, www.yamuyamu.co.kr)은 오픈하자마자 입소문을 타면서 주말에는 평균 400만원의 매출이 오른다. 워낙 트렌드에 민감한 학생층의 지지를 받기 위해서는 항상 새로운 인테리어를 추구하지 않으면 홍대 상권에서 살아남기 힘들다.
독립식 룸 타입의 주점인 만큼 테이블 회전율이 다소 더딘 편이지만, 편안한 공간에서 오랜 시간 머무는 고객들이 많기에 안주 구매율이 높아 고객 2명이 3만~4만원을 쓰고 나간다. 이곳은 홍대 상권에서도 빠지는 골목에 들어서 있지만 질 좋은 수작 요리와 생맥주 이벤트, 칵테일 이벤트를 펼치면서 명소로 이름을 날린 케이스다. 이곳을 찾는 주고객은 홍익대학생과 인근 상수역에서 유입되는 30대 초반 직장인들이다.
공주풍 주점답게 여성 고객의 비율이 높은 편. 여성들은 ‘스무디 과일 칵테일’과 와인을 많이 찾는다고. 이곳의 영업시간은 평일에는 오후 5시부터 오전 6시까지다.
룸 타입 카페 역시 인기를 끌고 있다. 2009년 2월 홍대 수노래방 인근 8층에 70평 규모로 입점한 룸 카페(카페루미, www.caferumi.co.kr)는 18세와 25세 사이의 여성 고객이 몰리면서 호황을 누린다. 이곳의 고객은 90%가 여성. 맨발공간을 선언한 이곳은 손님들이 독립적이면서 안락함을 느낄 수 있도록 독립 공간으로 구성돼 있다. 들어갈 때 신발을 벗고 입장하며, 각각의 룸 안에는 TVㆍ무선인터넷ㆍ잡지ㆍ셀프바 등을 갖춰 내 방에서처럼 편안한 휴식을 취하며 다양한 놀거리를 즐길 수 있다.
여성들은 새로운 메뉴나 이색적인 맛ㆍ공간ㆍ소품이나 색감 등 감성을 자극하는 것을 선호하는 경향이 높다. 카페루미는 세련되고 고급스런 인테리어로 여심을 사로잡으며, 문화를 소비하는 공간으로 인기를 얻고 있다.
2. 간편하고~
홍대는 젊은 사람들의 유동인구가 많은 편이다. 놀거리와 즐길거리가 풍부한 만큼 간단하게 한끼를 해결할 수 있는 분식류가 인기를 끌고 있다. 홍대 상권 골목마다 위치한 분식집들은 대부분 호황을 누리고 있다.
밤 10시가 넘은 시간 홍대 정문 맞은편 놀이터 길 2층 건물에 위치한 ‘짬뽕전문점’(상하이짬뽕 홍대점, www.sanghaichampong.com)에는 늦은 시간에도 65개 좌석이 가득 차 있다. 2009년 12월 오픈한 이곳은 기존 중국집과 달리 짬뽕과 탕수육 만으로 메뉴를 간소화하고 전문화해 인기를 끌고 있다.
이곳에서 가장 많이 판매되는 메뉴는 ‘상하이짬뽕’으로 가격은 3500원, 기존 중국집보다 싸면서도 간편하게 즐길 수 있다. 화학 첨가제와 인공 감미료 등을 배제한 20여가지 엄선된 식재료를 우려낸 육수는 깊고 시원한 맛을 낸다. 24시간 운영되는 이곳을 찾는 고객 대부분은 홍대를 지나는 풍부한 유동인구. 정오부터 오후2시, 저녁 7시부터 밤 10시까지 테이블이 7~8회전한다. 주말에는 홍대 인근 클럽을 방문한 고객들이 새벽 3~4시에 출출한 배를 채우기 위해 방문하고, 주변 노래방, 주점업소 직원들도 늦은 시간에 매장을 찾아 식사하는 경우도 많다. 또한 상수역과 합정역 인근의 30대 초반의 직장인들의 방문율도 높은 편.
건물 2, 3층에 입점한 이곳은 밖에서도 매장 내부를 볼 수 있도록 전면을 통유리로 꾸몄다. 특히 고객들은 3층에 위치한 주방의 모습을 CCTV를 이용해 볼 수 있다. 깔끔한 인테리어와 복장도 이곳이 내세우는 무기다.
간편하게 즐길 수 있는 삼각김밥 역시 인기를 끌고 있다. 홍대 푸르지오 상가 내에 있는 8평 규모의 삼각김밥전문점(오니기리와이규동, www.gyudong.co.kr)은 수제 삼각김밥과 규동을 내놓는다. 약간 후미진 곳에 입점해 있지만 매장 오픈시간 내내 식사와 간식을 즐기려는 목적형 고객들의 발걸음이 모이면서 인기를 모으고 있다. 인근 미술 학원에서 몰리는 학생들의 유입이 눈에 띈다. 홍대 상권에서는 맛집 소문이 입소문 외에도 블로그를 통해 빠르게 전파되는 것이 특징이다. 홍대 매장의 인기 덕분에 가까운 서교동 쪽에도 같은 브랜드 매장이 한 곳 더 오픈했다.
3. 크고~
상수역 근처 홍대 주차장 골목에는 100평 이상 규모의 음식점이 대거 들어서 있다. 큼직한 간판들이 고객들의 눈길을 사로잡고 있는 것. 홍대 상권의 특징은 규모가 큰 대형 매장이 많이 입점한 것이다.
상수역 근처에 있는 100평 규모의 1~2층 독립건물에 들어선 삼겹살전문점 ‘강호동678’(www.678.co.kr) 역시 마찬가지. 이곳은 대학생 위주의 손님과 함께 20대 후반에서 30대 초반의 직장인들의 유입이 잦은 편이다. 매장 내 삼겹살 가격은 1만원 수준인데 가격파괴점을 선호하는 20대 초반 고객에 비해 20대 후반과 30대 초반 고객들은 가격 저항이 덜하다. 이곳은 절묘한 입지 선정과 고객 분석 덕분에 한달에 1억원 이상의 매출을 올리고 있다. 브랜드명 역시 특이해서 고객들의 호기심을 자극하며 초기 방문을 유도하고 있다. 평일에는 직장인과 학생 위주의 손님이, 주말에는 넓은 매장에서 외식하려는 가족 손님으로 매장은 가득 찬다.
홍대 상권의 큰만큼 점심 매출도 높은 편이다. 이곳의 대표 점심 메뉴는 김치찌개와 돼지불백 등인데 전체 매출의 10~20%를 올리고 있다. 저녁에는 7시부터 밤 10시까지 손님이 몰리고 새벽 3시까지 운영된다. 금요일의 경우에는 100평 매장 내 테이블이 3회전을 하기도 한다.
◆독특한 기술력으로 젊은마음 사로잡은 ‘가르텐비어’
주류전문점 중 가장 많은 업종이 바로 생맥주전문점이다. 따라서 시대별로 큰 유행을 선도하는 브랜드도 많은 편이다. 최근에는 자체 개발한 독특한 아이템인 냉각테이블과 아이스 잔으로 개성 강한 젊은이들의 욕구를 채워주는 생맥주전문점 ‘가르텐비어’(www.garten.co.kr)가 홍대 상권에서 큰 인기를 끌고 있다.
홍대입구점을 운영하고 있는 정대화(47) 사장은 20년간 호텔 식음료부에서 근무해 다양한 업무를 경험한 베테랑 사업가다. 현재 운영 중인 매장을 오픈하기 전에는 펜션사업도 했었다. 이같은 여러가지 경험을 바탕으로 지금은 홍대에서 꽤 알려진 주류전문점으로 자리 잡았다.
치열하기로 소문난 홍대에서 매장을 운영하고 있는 정 사장은 “경기불황일수록 매출에서 강세를 보이는 곳이 대학가 상권이라고 판단했고, 그 중에서도 다양한 지방 학생들이 즐겨 찾는 홍대가 가장 우수하다는 조사를 토대로 홍대에 매장을 오픈했다”고 말했다.
현재 정 사장이 운영하는 가르텐비어 매장은 홍대 상권 중에서도 가장 각광받는 걷고싶은 거리 초입에 위치해 있다. 대학생도 즐겨 찾지만 학생 시절 홍대에서 보낸 추억을 그리워 하는 직장인들이 많이 찾는다고 한다.
특히 펜션 운영을 한 경험을 살려 매장을 방문한 고객들에게 청평 지역에 위치한 몇몇 펜션을 최대 30%까지 할인해 주는 자체 이벤트를 실시해 큰 호응을 얻고 있다. 이 이벤트는 정기적으로 동아리 및 학과 모임을 갖는 수요를 감안해서 착안했다.
정 대표는 “홍대에서의 성공을 밑거름 삼아 서울의 또 다른 대표상권인 명동, 동대문, 광화문에 점포가 확정되는 대로 제2호점 오픈을 준비 중에 있다”며 “불황일수록 점포비용에 대한 부담은 있지만 유동인구가 고정적으로 확보된 홍대와 같은 상권이 유리하다”고 말했다.