다주택자는 오는 4월부터 양도세 중과된다. 정부의 부동산정책으로 다주택자의 양도세가 늘어나는 것이다. 조정대상지역에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다.
여기에 올해부터 세법이 개정되면서 양도세 최고세율이 40%에서 42%로 2%포인트 높아졌다. 이에 따라 양도 차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 4월 이후에는 다주택자의 세금 부담이 한층 무거워지기 때문에 주택을 처분하기 전에 세금을 줄일 수 있는 전략을 취해야 한다. 사례별로 다주택자의 양도세 절세방안을 알아보자.

A씨는 강남소재 아파트 1채(1990년대 취득)를 보유했고 오피스텔 1채를 임대 중이다. 또 10년 전 취득한 농어촌주택 1채를 갖고 있다. A씨는 강남소재 아파트를 처분할 계획이다. 투기과열 지역인 강남 아파트를 처분하면 농어촌주택은 주택 수에서 제외돼 양도세가 비과세되기 때문이다.


다주택자인 A씨는 강남 아파트를 처분하기 전 농어촌주택의 조건을 꼼꼼히 따져야 한다. 지방소재 주택이 보유한 주택 수에서 제외되려면 까다로운 요건을 충족해야 한다. 농어촌주택은 2003년 8월부터 2020년까지 수도권지역과 도시지역, 지정지역(서울특별시·부산광역시·경기도), 부동산거래신고 등에 따른 허가 구역 이외의 지역을 일컫는다.

또한 농어촌주택의 대지 면적이 660㎡ 이내여야 한다. 이어 주택과 토지 가액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(한옥은 4억원)을 초과하면 안된다. 만약 A씨의 농어촌주택이 취득 당시 기준시가가 2억원 이하이고 도시지역 이외의 지역에 있으면 세법상 주택 수에서 제외된다.

오피스텔은 주택 혹은 사무실로 볼 수 있다. A씨는 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있어 주택에 해당한다. 만약 오피스텔을 사업용으로 구분하려면 과세사업자로 사업자 등록을 하고 임차해야 사업용 자산으로 분류될 수 있다.


반대로 오피스텔을 주택으로 분류할 경우 오피스텔의 기준시가가 6억원 이하면 주택임대사업자로 등록하면 된다. 이후 A씨가 거주주택을 양도하면 비과세가 적용돼서다. 단 오피스텔은 5년 이상 임대하는 조건이다.

분당에 거주하는 다주택자 B씨의 사례도 알아보자. B씨는 분당소재 주택 1채(6년 전 구입)에 거주하며 최근 서울소재 주택1채를 구입했다. 주택 양도 시 비과세를 받을 수 있는 방법은 무엇일까.

분당소재 주택은 최근 구입한 주택 잔금일로부터 3년 안에 양도하면 비과세가 적용된다. 최근 세법개정으로 지난해 8월3일 이후 주택 구입분부터 주택을 2년 보유하고 2년 거주해야 비과세를 받을 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제529호(2018년 2월28일~3월6일)에 실린 기사입니다.