정부가 다주택자 양도소득세 중과를 시행하고 올해 세제개편에서 부동산보유세를 인상하기로 했지만 서울과 수도권, 세종 등은 여전히 '로또아파트'를 양산한다. 지난달 26일 <머니S>가 주최한 '제8회 머니톡콘서트'는 부동산투자 열기로 가득 찼다. 이번 머니톡콘서트 강연을 맡은 양지영 R&C연구소장과 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 10년 후를 내다보는 부동산 투자전략, 좋은 입지를 분석하는 법, 시장 전망 등을 제시했다.


“성공적인 부동산투자를 위한 기본전략은 내가 가진 자금 안에서 살 수 있는 가장 비싼 지역을 고르고 가격이 조정될 때까지 기다리는 것입니다.”


김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 지난달 26일 <머니S>가 연 제8회 머니톡콘서트에서 ‘입지투자의 정석 서울 vs 비서울’을 주제로 강연하며 이렇게 말했다.

김 소장은 한국갤럽에서 17년 동안 부동산조사 업무를 수행했다. 전국의 분양·개발현장을 다니며 기업 컨설팅 등을 하고 하루 2만명 이상이 방문하는 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’ 운영자로 이름을 알렸다.


그는 최근 문재인정부의 부동산규제와 아파트 공급과잉, 금리인상 등 시장악재가 쌓인 상황에서도 투자가치가 높은 곳은 분명히 존재한다고 주장했다.

/사진=임한별 기자

◆성공투자를 위한 법칙 ‘비싼 곳을 사라’
김 소장은 매일 현장에 나가 시장조사를 하면서 느낀 점을 말했다. “지난해 8·2 부동산대책 이후 시장이 규제 일변도로 가면서 정부는 정책이 먹혔다고 평가했지만 서울 신규분양은 프리미엄이 붙어 로또아파트가 되고 지방은 미분양이 늘어났다. 지금 같이 부동산이 조정받는 때 미리 자금을 준비해둔 투자자라면 속으로 만세를 불러야 한다는 뜻이다.”

김 소장은 지난 40년의 대한민국 부동산을 연구한 결과 1990년대 말 외환위기와 2000년대 말 금융위기 외에는 단 한번도 조정이 없었다고 분석했다. 그는 “부동산은 외부충격 없이는 조정이 있을 수 없고 순간적으로 오르내리는 것뿐”이라고 설명했다. 또한 “대부분의 아파트가격은 최소 인플레이션만큼 상승하므로 물가보다 덜 오르는 곳을 제외하고 물가보다 더 오르는 곳을 선택하라”고 조언했다.

가격이 낮다고 무조건 투자하는 것은 경계해야 한다. 김 소장은 “부동산은 싸다고 투자하면 안되는 시장”이라며 “전세가와 매매가가 비슷한 지역은 문제가 있는데 당장은 출퇴근 때문에 거주하지만 미래가치가 없어 매수하지 않는 것”이라고 말했다. 이런 곳이 지방에는 꽤 많다는 것이 그의 말이다.


김 소장은 “내가 가진 자금으로 가능하면 가장 비싼 것을 사는 게 성공투자를 위한 전략”이라며 “현장 가서 확인은 필수고 공인중개사가 제일 훌륭한 전문가임을 잊지 말라”고 조언했다.

◆위기 놓인 지방 부동산시장 투자법

최근 지방 부동산은 조선·해운업 등의 침체로 위기를 겪고 있다. 경남 창원 등은 2년째 부동산이 조정받는 중이다.

김 소장은 “인구수와 교통, 녹지환경이 좋은 곳을 고르면 부동산투자에 실패는 없을 것”이라고 말했다. 더 구체적으로 말하면 고임금 일자리, 지하철 역세권, 배산임수 등을 보면 된다. 특히 지방 혁신도시와 기업도시를 주목하라는 것이 그의 조언이다.

김 소장은 “정책적으로 지원받는 도시는 지금은 아무것도 아니게 보여도 앞으로는 엄청난 차이를 만든다”며 “인구가 많은 도시, 인구가 적다면 특별시의 미래가치가 높다”고 말했다. 인구수가 많은 도시는 서울 외에 경기도, 부산, 경남, 대구, 경북 순이다. 인구가 적어도 유망한 곳은 세종, 제주 등 특별시다. 김 소장은 “세종과 제주는 인구 100만명이 안되는 도시지만 정부나 지자체가 개발 등을 위해 많은 예산을 배정하므로 부동산투자의 핵심지역”이라고 말했다. 만약 도심 투자가 힘들다면 반경 4㎞ 내 프리미엄이 높은 곳을 눈여겨보라는 팁도 덧붙였다.

김 소장은 “수도권·강남권이라는 말이 생긴 이유는 도심 역할을 하는 지역이 점차 세분화되기 때문”이라며 “하루 동안 정규직 150만명이 출근하고 500만명이 오가는 서울 강남을 벤치마킹해 지방이라도 도심과의 접근성을 보고 투자하라”고 강조했다.
/사진=임한별 기자

◆'부동산 양극화' 더 심해질 것
부동산시장의 또 한가지 특징은 개발이 활발한 지역일수록 입지가 점차 세분화되는 점이다. 김 소장이 서울 25개구의 등급을 매긴 결과 10년 전은 3개 등급이었던 반면 지금은 13개 등급으로 세분화됐다.

경기도를 예로 들면 판교가 가장 세분화된 입지다. 1980년대 1기신도시 건설 당시 성남시 안의 분당구를 분당신도시로 개발하면서 성남과 분당의 집값 차이가 벌어졌다. 이후 2000년대 2기신도시로 개발한 판교신도시는 분당구에 속한 판교동이지만 다시 성남·분당과의 집값 차이를 키웠다.

김 소장은 “2000년대 초반 강남과 도봉의 가격차는 ㎡당 1000만원대와 1000만원 미만으로 몇백만원 수준이었지만 지금은 3~4배가 난다”며 “비싼 곳은 더 비싸지고 싼 곳은 안오르는 것이 부동산의 특성”이라고 말했다. 그는 “세분화가 많이 된 곳일수록 좋은 입지”라고 덧붙였다.

이는 부동산 최대이슈인 양극화현상과도 연관지을 수 있다. 김 소장은 “양극화는 피할 수가 없다”고 말했다. 그는 “소외계층을 배려하는 정부정책은 훌륭하지만 시장의 방향성을 틀지는 못한다”면서 “대도시의 집값 차이를 보면 한국은 3~4배에 불과하고 미국·영국·일본 등 선진국은 20배가 나는데 이를 막을 수는 없다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제547호(2018년 7월4~10일)에 실린 기사입니다.