[제12회 머니톡콘서트] “내 집 마련, 투자성공 해답 찾으셨나요?”(종합)

제12회 머니톡콘서트에 350명이 넘는 청중이 방문했다. /사진=장동규 기자

정부 규제로 부동산시장이 위축됐지만 그만큼 내 집 마련과 투자 성공을 위한 발걸음은 뜨거웠다.
재테크경제 전문주간지 <머니S>는 28일 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 ‘제12회 머니톡콘서트’를 열었다.

이날 강연에는 갓난아기를 안고 먼 길을 온 주부부터 침침한 눈을 문지르며 열심히 부동산 정보를 메모하는 고령의 어르신까지 부동산투자로 성공을 이루고 싶은 350여명의 다양한 연령층이 방문해 성황을 이뤘다.


강연은 심교언 건국대 부동산학과 교수의 ‘우리나라 집값의 이해’와 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)의 ‘전망은 그만~ 살지 말지 결정하자!’로 구성됐다.

◆우리나라 집값이 안 비싸다고?

먼저 강연에 나선 심 교수는 “우리나라 집값은 비싸지 않다”고 주장했다. 언뜻 이해하기 힘든심 교수의 주장은 어떤 뜻일까.


현재 전국 집값은 지난해 9·13부동산대책 발표 이후 6개월 넘게 하락세다. 정부의 기조는 과열된 시장을 안정화 시키고 서민들의 내 집 마련 기회를 확대 하겠다는 의지를 담았지만 금리인상과 깐깐한 대출 규제가 더해지고 세제개편까지 이어져 서민들의 내 집 마련 계획 실현은 녹록치 않다. 게다가 집값이 떨어졌다지만 여전히 서민들에게는 그림의 떡이다.

하지만 심 교수의 생각은 다르다. 세계 주요 국가 대도시의 집값은 비싼데 서울 집값은 그에 비해 비싸지 않다고 말한다. 심 교수는 “홍콩에서 가장 비싼 아파트의 평당 가격은 5억5000만원이고 뉴욕 맨해튼은 5억2000만원, 영국 런던은 5억원인 반면 서울은 1억1000만원으로 5분1 수준”이라며 “세계 주요 대도시에 비하면 서울 집값은 비싸지 않고 집값 상승률이 물가 상승률에도 미치지 못 한다”고 짚었다.

심교언 건국대 부동산학과 교수. /사진=장동규 기자

심 교수는 시간이 지날수록 집값 상승은 필연이라고 말한다. 국민들의 소득수준이 늘고 경제규모가 커질수록 집값은 오르고 인구와 고용이 늘수록 집값도 상승할 수밖에 없다는 설명. 그는 “집값이 상승할 수밖에 없는 필연적 이유는 수요와 공급의 원리로 이해하면 쉽다”며 “인구가 늘면 집(수요)이 더 필요하다. 집이 더 필요하면 집값이 오르고 경제가 발전한 만큼 집의 규모도 커지고 가격도 더 뛰는 것”이라고 주장했다.
서울 등 우리나라 집값이 싸다는 얘기가 아니라 상대적인 관점에서 보면 결코 비싸다고 볼 수 없다는 논리다. 비싸다고 느끼는 최근의 우리나라 집값 흐름은 부동산시장의 역사적 흐름을 알면 결코 비싸다고만 볼 수 없다는 게 심 교수자의 주장.

마지막으로 심 교수는 부동산 투자를 위한 방향 설정의 중요성도 역설했다. 그는 “부동산은 어느 시점에 어떤 지역을 사는 지 중요하다”며 “섣불리 혼자 판단하지 말고 해당지역의 고용지표를 살펴보는 등 최대한 발품을 파는 신중한 접근이 필요하다”고 강조했다.

◆어디를 고르고, 어디를 피해야 할까

두 번째 강연자로 나선 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 “지금 부동산시장은 가격 하락이 아닌 비정상적 거래 상황”이라고 진단했다. 지난해 1~3월 대비 올 1~3월 주택 거래량이 10분의1로 줄어든 상태에서 급매만 이뤄져 가격이 낮게 보이는 것이지 정상적인 시세라고 볼 수 없다는 게 그의 주장.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장. /사진=장동규 기자

김 소장에 따르면 2017년 8월 이후 지난해 10월까지 서울 아파트값은 20% 가까이 급등했다. 인플레이션이 연평균 2.5%임을 따져보면 약 8배의 상승률.
최근 부동산거래가 얼어붙은 가장 큰 원인은 정부의 대출규제다. 주택담보대출비율(LTV)이 지난 정부 70%에서 현재 무주택자 기준 40%로 줄어들었지만 집값은 더 올랐다. 1주택 교체수요자도 이사가 힘들어진 것이다.

김 소장은 “부동산거래의 80%는 1가구1주택 이사수요인데 지금은 투자수요 규모와 똑같아진 상황”이라고 설명했다.

그렇다면 부동산이 불안한 지금 사야 할 아파트와 팔아야 할 아파트는 무엇일까. 이에 대해 김 소장은 ▲서울 상위 10개지역 ▲경기 상위 10개지역 ▲지방 핵심지역의 최고가아파트를 미래 투자가치가 높은 상품으로 꼽았다.

그는 “좋은 직장이 가까운 지역은 자연히 교육환경과 상권도 좋아지고 맞벌이부부의 한사람 월급이 다 대출상환에 쓰일 가치가 있다”며 “투자수요가 많으면 집값이 올라가는 게 사실이지만 자가 실수요가 많아야 더 높은 가치를 지닌다”고 설명했다.

그러면서 그는 서울의 강남 압구정, 용산 한남뉴타운, 여의도는 이미 좋은 주거지역이지만 계속해서 업그레이드하려는 노력과 시도가 이뤄진다고 내다봤다. 또 경기도 수도권 중에는 고양 덕양구가 앞으로 서울화 될 가능성이 높다고 예상했다.

이어 김 소장은 “새 아파트나 새 아파트가 될 가능성이 있는 지역으로 갈아타라”고 추천했다.

제12회 머니톡콘서트에 350명이 넘는 청중이 방문했다. /사진=장종규 기자

피야할 지역도 꼽았다. 그는 “20년 넘은 아파트의 재건축이나 리모델링 이슈가 없을 경우 갭투자가 있어야 가격이 오르므로 피해야 할 물건”이라고 지적했다. 즉 수요가 없어서 가격이 내리는 시장, 전세가와 매매가가 비슷한 곳은 실수요보다 투자수요가 많아 투자를 잘못한 것.
이어 “외국인 집단 주거지나 유흥업소 밀집지역, 발전소나 철도·차량기지가 있는 곳도 안 좋은 투자지역”이라고 지목했다.