[광주 중앙공원 특례사업 논란-①] 아파트 분양가 낮췄다더니… 눈속임?

광주광역시가 민간 투자를 유치해 공원과 공동주택을 조성하는 '민간공원 특례사업'의 분양가 조정 과정에 계약자는 높은 분양가를 떠안고 사업 시행자만 이익을 유지할 수 있는 특혜 의혹이 제기됐다.

민간공원 특례사업은 지방자치단체가 민간 사업자의 투자를 유치해 공원을 조성하도록 하고 대신 일부 용지를 수익사업용 개발을 허용하는 제도다. 지자체는 인·허가권자로서만 역할을 하고 민간 사업자가 부지의 70% 이상을 공원으로 조성한 뒤 기부채납(공공기여)하며 나머지 부지에 아파트를 지을 수 있다.
10일 광주시와 건설업계에 따르면 2018년 5월 광주시는 서구 풍암동 일대에 공원시설 223만9571㎡와 비공원시설 19만5457㎡를 각각 건설하는 민간공원 특례사업을 추진, 같은 해 12월 시공능력평가 38위(2021년 기준)의 한양이 최대 지분을 투자한 '한양 컨소시엄'을 우선협상대상자로 선정했다. 이어 2020년 1월 사업 추진을 위한 특수목적법인(SPC) '빛고을중앙공원개발'이 설립됐다. 총 사업비는 2조2295억원이다.

컨소시엄 지분율은 한양(30%) 우빈산업(25%) KNG스틸(24%) 파크엠(21%) 등이다. 사업신청 자격을 살펴보면 컨소시엄 대표자나 단독법인은 금융위원회의 신용평가업을 인가받은 신용평가업체가 회사채 'BBB-' 이상, 기업어음(CP) 'A3-' 이상, 기업신용평가 'BBB-' 이상 평가등급을 부여해야 한다.


한양 컨소시엄은 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 164.70%, 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율) 26.55%를 적용해 2104가구(분양 1893가구·임대 211가구) 아파트를 지어 분양할 계획이었다. 하지만 이듬해인 2019년 7월 주택도시보증공사(HUG)는 광주 서구를 비롯해 광산구, 남구를 '고분양가 관리지역'으로 지정했다. 컨소시엄은 광주시와 협의해 분양가를 낮추고 후분양 전환하는 데 합의했다.

분양가 높이고 시행이익 유지

광주시는 2020년 6월 SPC(빛고을중앙공원개발)에 고분양가 관리지역 지정에 따른 대응방안을 요청했다. SPC는 후분양 전환과 용적률 상향 등을 담은 실시계획 변경안을 제출했다. 광주시 등에 따르면 당초 제안서와 실시계획 인가에서 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 1938만원(85㎡ 이하), 2046만원(85㎡ 초과)이었다. 현재는 사업계획 변경에 따라 3.3㎡당 1870만원 후분양 방식으로 변경됐다. 후분양의 경우 HUG의 분양가 심사 규제를 받지 않아도 된다.

전체적으론 분양가가 낮아진 것으로 보이지만 실제로는 그렇지 않다는 게 한양 측의 주장이다. 제안서와 실시계획 인가 당시, 그리고 광주시 변경안의 전용면적별 분양가를 보면 85㎡ 초과 대형 면적의 분양가만 낮아졌을 뿐 85㎡ 이하와 임대 가구의 경우 오히려 분양가가 상승했다.
전체 가구수 증가와 85㎡ 이하 분양가 상승, 임대 가구의 보증금 증가 등으로 사업비가 늘어나고 사업시행이익만 유지할 수 있도록 설계됐다는 게 한양의 설명이다. 이후에도 광주 시민단체 등을 통해 논란이 지속되자 민관이 참여한 사업조정 협의회 끝에 합의안이 발표됐다. 하지만 회의에 참여한 민간단체는 사업계획 변경안에 합의한 사실이 없다고도 주장했다.

토지보상도 지연되고 있다. 지난해 4월 보상계약 개시로 현재 보상이 진행되고 있지만 비용이 확보되지 않았다. 광주시는 지난해 감정평가보고서 수령 후 보상비 납부가 5개월여 지연돼 평가금액만 약 259억원이 증가했다. 광주시 관계자는 "사업자 간의 갈등으로 토지보상이 지연된 것이고 현재까지 보상률은 30%"라고 설명했다.

행정절차가 지연돼 지가상승으로 개발비가 증가할 경우 사업 추진에도 악재다. 사업비가 상승함에 따라 업체의 개발이익이 하락할 수밖에 없지만 광주시가 확정 시행이익을 제시한 것은 특정 업체에 특혜가 아니냐는 지적도 나온다.