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다음달부터 무주택자의 LTV(주택담보인정비율)규제가 50%로 일원화되고 규제지역에서도 시가 15억원을 넘는 고가 아파트도 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다.
부동산 대출 규제 완화로 주택시장이 되살아날지 관심이 쏠리지만 금융권에서 예전만큼 부동산 시장 열기가 다시 살아나긴 어려울 것이라는 시각이 지배적이다.
시중은행 주택담보대출 최고금리가 연내 8%를 넘어설 것으로 예상되는 데다 올 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용되면서 고소득자나 현금 부자가 아니면 대출 규제 완화 효과를 느끼기 어렵다는 분석이 나온다.
11일 금융위원회에 따르면 다음달 1일부터 투기·투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지 규제가 해제된다. 다만 대상은 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)로 한정된다. LTV는 50%까지다.
여기에 규제지역 내 지역별·주택가격별 LTV도 완화된다.
현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용되고 있다. 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)는 비규제지역에선 LTV 70%를, 규제지역에선 LTV 20~50%를 적용하고 있다. 다주택자의 경우 규제지역 LTV는 0%, 비규제지역 LTV는 60%다.
하지만 앞으로는 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)를 대상으로 규제지역에서 LTV를 일괄적으로 50%를 적용한다. 다주택자는 현행 LTV를 유지한다.
여기에 서민 실수요자는 규제지역에서도 LTV를 70%로 확대한다. 대출한도도 4억원에서 6억원으로 늘린다.
요건은 현행대로 ▲부부합산 연 소득 9000만원 이하 ▲(투기·투기과열지역) 주택가격 9억원 이하(조정대상지역은 8억원 이하) ▲무주택세대주 등을 모두 충족해야 한다.
15억 초과 아파트를 살 때 집값의 50%를 은행 대출로 마련할 수 있게 되면서 급매물 위주로 갈아타기 수요가 발생해 주택거래가 활발해질 것이라는 기대도 있다.
금리도 오르는데 억대 연봉자 아니면 LTV 50% 체감 어려워
하지만 올 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 DSR 40% 규제가 적용되고 있고 한국은행이 기준금리를 3.0%로 올리면서 주택담보대출 금리도 8%대 진입을 앞두고 있어 무리하게 주택담보대출을 받아 집을 사기엔 어려울 것이라는 관측에 힘이 실린다.올 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행은 DSR 40% 규제를 적용한다. DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다.
연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 은행에서 더 이상 돈을 빌릴 수 없다.
여기에 한국은행의 사상 첫 5회 연속 기준금리 인상으로 4대 은행의 주담대 최고금리는 연 7%를 넘어섰다. 지난 4일 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 5.160~7.646%다.
전문가들은 한국은행이 오는 24일 통화정책방향 결정회의를 열고 세번째 빅스텝(한번에 금리 0.5%포인트 인상)을 밟을 것으로 예상해 은행 주택담보대출 최고금리는 올해 안에 연 8%를 넘어설 것으로 전망된다.
대출금리가 오르면 연 원리금이 증가하는 만큼 DSR 비율도 오를 수밖에 없어 결국 받을 수 있는 총 대출한도는 줄어든다.
한 시중은행 시뮬레이션에 따르면 마이너스통장 등 신용대출이 없는 직장인 A씨의 연 소득이 5000만원이라고 가정하면 40년 만기, 연 5.0%의 금리로 원리금균등상환 방식의 주담대를 받으면 A씨가 받을 수 있는 주담대 한도는 약 3억4600만원이다.
하지만 대출 금리가 8.0%로 높아질 경우 3억4600만원의 주담대를 받으면 A씨의 DSR은 57.74%로 오른다. A씨가 DSR을 40%로 낮추려면 주담대 한도가 2억4000만원으로 낮아진다. 대출금리가 3%포인트 오르면 받을 수 있는 대출 한도가 1억원 이상 차이 난다는 분석이다.
특히 15억원 초과 아파트를 LTV 50%에 맞춰 주담대를 받으려면 억대 연봉자여야 한다.
예를 들어 16억원의 아파트를 사기 위해 LTV 50% 상한에 맞춰 8억원의 주담대를 40년 만기, 원리금균등분할상환, 연 6%의 금리로 빌리면 연 소득이 1억3000만원이어야 한다는 계산이 나온다.
금융권 관계자는 "LTV를 아무리 풀어줘도 DSR 규제로 인해 소득이 적으면 대출 한도를 다 받기 어렵다"며 "대출금리가 계속 오르고 있어 대출 한도는 더욱 줄어들게 되고 이자 부담을 감수하면서까지 집을 사려는 대출자들이 늘어날지 의문"이라고 설명했다.
