재건축 초과이익환수를 위한 부담금 통지를 받게될 서울 서초구의 아파트 단지 모습./뉴스1


서울 서초구가 9일 반포동 재건축 단지에 '재건축 초과이익 환수제'(재초환) 부담금 예정액을 통지했다. 가구당 평균 부담금은 2억2000만원으로, 강남권에서 억대 부담금 부과가 가시화하는 첫 사례가 될 전망이다. 강남권뿐 아니다. 영등포구 신길 10구역도 조합원당 평균 2억6000만원의 부담금이 예상된다. 재초환 부담의 현실화가 재건축 사업에 영향을 미치면서 '닥치고 공급'을 내세운 정부의 주택 공급 정책과 엇박자를 낼 수 있다는 우려가 나온다.

재초환은 개발비와 정상적 집값 상승분 등을 제외한 초과이익이 조합원당 8000만원을 넘으면 구간별로 10~50% 부담금을 물리는 제도다. 노무현 정부 때인 2006년 도입했지만, 부담금 논란 등으로 시행을 미뤘다가 2018년 부활했다. 2024년에는 면제 기준을 높이고 장기 보유 1주택자의 감면 등 완화 조치도 이뤄졌다. 하지만 최근 사례에서 보듯 조합원들이 감당해야 할 부담은 만만치 않다.

앞서 헌법재판소는 2019년 재초환을 합헌으로 판단했다. 주택가격 안정과 사회적 형평이라는 공익적 목적이 있고, 개발비와 정상적인 집값 상승분은 감안해주는 등 과도한 재산권 침해로 볼 수는 없다는 이유였다. 개발이익을 환수해 주택 투기를 억제한다는 헌재 취지는 존중할 필요가 있다. 재초환을 없애면 막대한 개발이익이 조합원에게만 집중되고, 집값 상승 기대를 자극한다는 시장 일각의 지적도 일리가 있다.

다만 공급 확대가 시급한 상황에서 재초환이 사업 추진에 부담으로 작용할 가능성도 살펴봐야 한다. 재초환은 주택을 팔아 차익을 실현하지 않은 조합원에게도 부담금을 물린다. 장기 보유자 감면과 고령자 납부 유예가 가능하지만, 감면 후에도 부담이 클 수 있다. 공사비 급등으로 추가 분담금까지 늘어나는 상황에서 재초환까지 겹칠 경우, 자금 여력이 부족한 조합원은 재건축에 반대할 수 있다. 조합원 간 이해관계가 엇갈리면 사업 일정에도 영향을 줄 가능성이 있다.

특히 서울처럼 신규 택지 확보가 어려운 지역에서는 노후 주택의 재건축이 중요한 공급 수단이다. 서울의 재건축 사업지 175곳 중 170곳이 민간 사업으로, 공급 예정 물량은 20만 가구를 넘는다. 정부가 주택 공급을 최우선 과제로 내세운 만큼, 재초환이 재건축 사업성에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 점검할 필요가 있다. 재초환이 단기적으로는 가격 상승 기대를 누르더라도, 사업이 지연되면 중장기적인 공급 확대와 가격 안정에 부담으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다.

지난해 9월 이상경 당시 국토교통부 1차관은 재초환의 순기능과 사업성 저하, 공급 차질의 부작용을 함께 지적했다. 정부는 재초환의 부작용이 실제 어느 정도인지, 특히 재건축 사업 지연과 공급 차질에 얼마나 영향을 미치는지부터 정밀하게 살펴봐야 한다. 이를 토대로 개발이익의 공공 환수라는 취지는 살리되, 주택 공급에 과도한 부담이 되는 부분은 합리적으로 조정하는 방안을 검토할 만하다. '닥공'을 선언했다면 엇박자를 낼 수 있는 제도도 함께 점검하는 것이 순서다.