서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축초과이익환수제 부담금 예정액이 조합원당 평균 4억6334만원으로 통지됐다. 보유 기간과 주택 수에 따라 감경액이 달라질 전망이다. 사진은 은마아파트 전경./뉴스1


강남 재건축 최대 아파트인 대치동 은마에서 초과이익환수(재초환) 부담금이 평균 4억원 후반대로 통지되며 조합원들이 술렁였다. 재건축 조합에 따르면 재초환 부담금은 보유 주택 수와 보유 기간에 따라 최대 3억원 이상 감경될 수 있다. 1세대 1주택자 기준으로 20년 이상 보유한 경우에는 부담금이 최대 70% 감경될 것으로 예상된다.

재초환은 재건축 공사 완료 후 시세 상승에 따라 발생한 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 준공 시점의 집값에서 사업 개시 시점 집값과 정상 집값 상승분, 개발비용을 제외해서 초과이익을 산정한다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 5000만원 구간마다 부과율이 10%포인트씩 오른다. 2억8000만원 초과분에는 최고 부과율이 50%에 달한다.

강남구는 최근 은마아파트 조합에 총 2조44억원의 부담금 예정액을 통지했다. 조합원 4326명으로 단순 나누면 1인당 평균 4억6334만원을 내야 한다. 조합원당 평균 초과이익은 11억669만원으로 추산됐다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "은마아파트의 부담금이 높게 산출된 것은 재건축 후 평균 집값이 80억원 이상으로 예상되기 때문"이라고 말했다. 김현기 강남구청장은 "은마아파트 재초환 부담금은 2035년 10월 준공을 가정해 산정한 추정치다. 향후 주택가격과 공사비, 개발비용, 사업 기간 등에 따라 달라질 수 있는 만큼 미리 불안해할 필요는 없다"고 말했다.

2024년 3월 '재건축초과이익 환수에 관한 법률' 개정안이 시행됐다. 준공 시점을 기준으로 주택을 6년 보유할 경우 10%만큼 부담금 감경이 이뤄지며 7년 보유 시 20%, 8년 보유 시 30%, 9년 보유 시 40%의 감경률이 적용된다. 20년 이상 보유할 경우엔 최대 감경률 70%를 적용받을 수 있다. 은마아파트 부담금 예정액에 적용하면 6년 보유자는 약 4억1700만원의 부담금을 내야 하는데 20년 이상 보유자는 약 1억3900만원만 내면 된다. 60세 이상 1주택자는 담보를 제공할 경우 주택을 처분하거나 상속할 때까지 납부를 미룰 수 있다.

감경률을 적용받으려면 1주택자 자격을 유지해야 한다. 1주택자로 보유한 기간만 인정된다. 재건축 도중에 다른 주택을 취득하면 감경 대상에서 제외될 수 있다. 2023년 9월 조합설립계획 인가를 받은 은마아파트 조합원이 재초환 부담금을 70% 감경을 받으려면 2015년 10월 이전부터 1주택자 상태여야 한다.

국토교통부에 따르면 2024년 기준 부담금 부과가 예상되는 사업장은 전국 58곳으로 29곳은 서울에 있다. 권대중 한성대 경제부동산학과 교수는 "재초환 부담금이 미실현 이익에 부과되기 때문에 그동안 조합들이 계속 반대해 왔다. 정부가 추진하는 주택공급에도 걸림돌이 될 수 있어 제도에 대한 반발이 이어질 것으로 보인다"고 말했다.