지난 10월29일, 인천에서는 비교적 뒤늦게 형성된 주거지역 검암동 소재의 물건이 경매법원에 나와 1억3568만8000원에 낙찰됐다.

과연 이 낙찰가는 주변 시세에 비해 저렴한 걸까 아니면 비싼 것일까. 정대홍 부동산태인 팀장과 함께 물건을 살펴봤다.

일단 해당 물건은 2009년 11월 말 신축된 다세대주택이다. 외관이 깨끗하고 필로티 구조로 지어져 있어 주차사정도 나쁘지 않아 보인다.

건물 입구는 거주자와 건물 안전을 기하기 위해 비밀번호를 필요로 하는 자동문으로 시공돼 있다. 각 세대별 내부 구조는 방 3개에 욕실과 주방, 그리고 거실이 각각 1개씩 구성돼 있다. 감정평가서에 따르면 실내에 복층형 다락방이 존재하는 세대다.

입지는 다세대주택임에도 불구하고 아파트의 입지 여건에 못지 않은 수준. 이 지역 일대가 해당 물건과 유사한 형태의 다세대주택들이 밀집해 있다. 주변 환경이 깨끗하며 일상 생활에 필요한 여러 업종의 근린생활시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 평가된다.

검암사거리 인근에 위치했지만 바로 대로변에 붙어있지 않아 차량 소음으로 인한 불편도 크지 않을 것으로 예상되며, 남쪽으로 험봉산과 인근의 작은 공원들이 있어 가벼운 운동이나 산책을 즐기기에도 무리가 없는 주거환경을 자랑한다.

인천은지초등학교, 인천검암초등학교, 검암중학교, 인천간재울초등학교, 간재울중학교, 서인천고등학교 등이 모두 700m 이내에 위치하고 있어 교육여건도 우수한 편이다.

정 팀장은 "해당 물건 인근에 인천 지하철 2호선 공사도 진행 중"이라며 "500m가 채 안되는 거리에 전철역사가 들어설 예정인 만큼 향후 지하철 운행이 시작되면 상당한 가치 상승이 예상된다"고 말했다.

◆'낙찰가'와 '실거래가' 비교분석

해당 물건에 입찰한 응찰자는 모두 18명으로 낙찰가는 1억3568만원이었다. 2등 응찰가는 1억3543만원으로 25만원 차이에 불과했다.


 
부동산태인이 해당 물건 인근에 위치한 다세대 물건의 실거래가 정보를 조사한 결과(표) 실제매매사례 4건 중 C사례를 제외한 나머지 3건은 이번 물건과의 유사성이 상당히 높은 것으로 나타났다.

A·B·D사례와 낙찰건과의 거리는 모두 100m 이내로 앞서 분석한 주변여건 등이 비슷한 수준이었다. 하지만 C사례는 낙찰건보다 조금 더 동쪽에 위치해 있고 전면에 다른 다세대 주택이 가로막고 있어 일조량이 적으며 면적도 낙찰건과는 다소 차이가 있어 분석 대상에서 제외시켰다.

A·B·D의 1㎡당 가격(건물면적 기준)을 살펴보면, 350만~524만원의 범위를 형성하고 있다. 하지만 낙찰건의 1㎡당 가격은 최저치인 350만원에 비해서도 70만원 가까이 더 낮은 281만원.

비록 이번 물건의 낙찰가율이 다세대임에도 불구하고 93.58%라는 높은 수치를 기록했지만 실제 주변 시세와 비교했을 때 낙찰가는 경매의 묘를 잘 살려낸 합리적인 가격으로 판단된다.

정 팀장은 "역사와 부동산경매에는 ‘만약’이라는 단어가 없지만, 이 물건 2등 응찰자가 이 정보를 미리 알았더라면 경매 낙찰자의 이름은 달라졌을지도 모른다"고 말했다.