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국토교통부는 13일 세종시 행정지원센터에서 전세에서 월세로 바뀌는 주택 임대시장의 변화에 맞춰 주거비 부담이 커지는 중산층을 위해 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안을 발표했다. 최장 8년간 거주할 수 있는 민간 기업형 주택 임대사업을 육성하겠다는 것이 골자다.
이를 위해 국토부는 개발제한구역 해제요건을 완화와 택지할인 공급, 용적률 완화, 주택기금 출자·대출조건 완화(대출 최저금리 2.7→2%, 85m2 이하 대출 신설 등), 장기임대주택 취득세 감면 확대(25→50%) 등을 추진할 계획이다.
또 리츠 법인세 면제기간 연장(5→8년)과, 소득세 감면(8년 임대 50→75%) 확대가 포함된 임주택주택관리업 육성을 위한 특별법을 제정해 제도적 인프라 구축에 박차를 가할 방침이다.
다음은 국토부의 일문일답이다.
-이번 대책으로 정부 정책이 자가(내 집 마련)가 아닌 월세 유도로 전환되는 것인가.
▲기업형 임대주택은 자가구매 의사가 없거나 여력이 없는 가구들에게 전세에 갈음하는 새로운 주거유형을 제공하는 것이며 정부는 전세가구의 매매수요 전환(디딤돌대출, 공유형모기지 등)도 지속적으로 추진해나갈 계획이다.
-정부에서 전세 대책은 포기한 것인가.
▲서민층을 위한 기존의 전세 자금 대출은 예년 수준으로 지원할 계획이다. 전세 자금 대출은 지난해 7조2000억원을 지원했고, 올해도 6조1000억원을 지원할 계획이다. 기업형 임대사업 육성으로 기존의 전세시장 압력이 줄어들 경우 전세값 안정에도 기여할 것으로 전망된다.
-기업들은 분양시장에 관심이 많은데 과연 임대주택을 지으려고 할까.
▲작년 신규 주택 공급 물량은 53만호 내외가 될 전망이다. 이는 전년 대비 20.5%, 최근 5년에 비해서는 13.0% 증가된 수준으로, 공급 과잉이 우려되는 상황이다. 분양시장 전반에도 큰 부담이 될 것이다. 따라서 신규 공급 물량을 분양에서 임대로 전환해 공급 과잉 압력을 줄일 필요가 있고, 이를 통해 간접적으로 기존 재고 주택 거래 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.
-정부가 말하는 중산층의 개념은 무엇인가.
▲OECD는 '중위 소득의 50~150%'에 해당하는 가구를 중산층으로 규정하고 있고 우리 국민의 65.6%가 이 구간에 해당(통계청)한다. 이 기준을 4인가구에 적용해보면 세후 가처분 월소득이 177만~531만원 수준인 가구들이 중산층에 해당한다고 볼 수 있으며 소득분위별로는 3분위부터 9분위 초중반이 해당된다.
-중산층이 기업형 임대주택 임대료를 부담할 수 있을까.
▲전국 주택의 중위 전세값(1억3600만원)을 기준으로 일반적인 보증부 월세 금액을 고려했을 때, 기업형 임대주택은 보증금 4500만원, 월 임대료 40만원 중반이 될 전망이고 이는 소득 3~4분위에서 지출하는 주거비 부담과 유사한 수준이다. 수도권 중위 전세값(1억8500만원)을 기준으로 하면 보증금 6200만원에 월세 60만원 내외가 될 것으로 보인다. 이는 소득 5~6분위가 지출하는 주거비와 비슷하다.
-정부가 왜 중산층까지 주거지원을 하나.
▲정부는 앞으로도 서민층의 주거 안정을 최우선 정책 과제로 추진할 계획이나 중산층의 주거 불안을 줄이는 것도 중요한 역할 중 하나다.
-최초 임대료 규제가 폐지되면 주거비 상승이 우려되는데.
▲시장 기능에 따라 각 지역과 수요 계층에 맞는 적정 임대료 수준이 형성될 것으로 보인다. 정부가 기존처럼 임대료를 규제하면 민간 임대주택의 품질이 떨어지고 공급 물량도 줄어들 것이다.
-입주자 자격 제한이 없어, 기업들이 자기 입맛에 맞는 입주자를 고르는 것 아닌가.
▲기업들이 시장 기능에 따라 입지와 임대료 수준 등에 적합한 입주 대상 계층을 정할 것으로 본다. 현재도 민간 임대주택은 공공임대와 달리 입주자 자격을 별도로 정하고 있지 않다.
-기업형 임대사업자가 청소·이사 업종 등 동네 상권을 침해할 수 있지 않나.
▲기업형 임대사업자가 직접 청소나 이사업체 등을 운영하기보다는 지역내 전문 업체와 협업하는 것이 전형적일 것이다. 오히려 기업형 임대주택 공급 물량이 늘어날 경우 오히려 지역 내 청소, 이사업체에 새로운 시장을 제공할 수 있을 것이다.
-개발제한구역 해제조건 완화로 개발제한구역 훼손이 가속화 될 것으로 보인다.
▲개발제한구역은 환경적 보전가치가 낮은 지역에 기업형 임대주택을 짓는 경우에만 해제하는 것이다. 이미 계획한 개발제한구역 해제 총량 범위 안에서 주민 의견 수렴, 중앙도시계획위 심의 등을 거쳐 계획적으로 개발할 계획이다.
-한정된 재원을 중산층을 위해 사용하면 서민 주거 안정에 소흘해질 우려가 있다
▲서민 주거 안정은 차질없이 추진해 나갈 계획이다. 올해는 서민을 위한 공공임대주택 입주 물량을 당초 계획보다 1만호 많은 12만호로 늘리고 주거 급여도 본격적으로 시행할 계획이다.
-이번 대책은 대기업에 대한 특혜 아닌가.
▲기업형 임대사업을 하기 위해 대기업만 진입할 수 있는 별도의 자본금이나 인력 기준을 두지 않았다. 중견 건설사도 일정 규모 이상 임대주택을 관리할 경우 기업형 임대사업자로서 지원받을 수 있다. 또한 현재도 기업형 임대사업 요건(건설 300호, 매입 100호 이상)에 해당하는 임대사업자가 건설 임대 298개 법인, 매입 임대 252명이나 돼 일부 대기업만 참여할 수 있는 것이 아니다.
-이번 대책은 공공보다 민간에 더 많은 혜택을 주는 것 아닌가.
▲여전히 공공 부문에 더 많은 혜택을 주고 있다. LH(한국토지주택공사) 등 공공 부문은 임대주택 건설 시 재정으로 직접 지원(영구임대 85%, 국민임대 32%)하고 있으며 공공택지도 직접 조성해 임대주택 공급 원가를 최소화할 수 있다. 입주자 입장에서도 공공임대에 거주하는 경우 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 부담하고 있다.
-기업형 임대주택 공급 목표는.
▲기업형 임대주택의 공급 물량은 기업들이 결정할 사안이다. 정부가 통제할 수 있는 공공임대주택 처럼 연간 공급 목표 물량을 제시하기 곤란하다. 올해는 기업형 임대리츠를 통해 기업형 임대주택 최대 1만호를 공급할 수 있을 것으로 본다. 올해 제도 기반을 마련하면 내년부터는 기업형 임대주택 공급 물량이 확대될 것으로 전망한다.
-올해 중에 공급할 1만호 물량의 구체적인 계획이 있나.
▲우선 인천도시공사가 보유한 땅에 공사와 국민주택기금, 대림산업이 공모 출자해 2000호 내외의 임대주택을 공급할 계획이다. 이외에도 서울 중구 신당동 도로교통공단 부지를 활용해 1000호 내외의 기업형 임대주택을 공급하고, 연내 LH가 보유한 아파트·연립 분양 용지를 매입해 3000호 내외의 기업형 임대주택을 추가로 공급할 계획이다.
-LH가 하고 있는 공공임대주택 관리 업무를 민간에 맡기면 주택관리공단이 주택관리공단의 반발 가능성이 클 것인데.
▲LH 임대주택 관리업무 민간개방은 민간의 효율성을 통해 관리비 부담을 최소화하고 입주자 만족도를 높이기위한 불가피한 조치다. 이미 감사원에서는 지난해 11월에 LH 임대주택 관리업무를 주택관리공단에 수의계약하는 것은 부당하다며 주의처분을 내린 바 있고, 공정위 또한 올해 1월에 LH에 부당지원의 사유로 106억원의 과징금을 부과한 바 있다.
-특별법이 시행돼야 제도가 실제로 작동될 것 같다. 우선 시행할 부분도 있나.
▲법 제정이 조속히 이루어질 수 있도록 국회활동을 적극적으로 해나갈 계획이다. 법 제정 이전이라도 기업형임대리츠 활성화, LH택지 공급조건 완화, 임대주택 보증제도 도입, 주택임대관리시장 성장기반 마련 등을 속도감있게 추진해 나가겠다.