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여기에 중국 경기침체와 미국 금리인상 가능성 등 대외변수를 비롯한 여러 악재가 국내 부동산시장에 영향을 미친다면 600조원 이상으로 추정되는 전세시장의 혼란은 사실상 '불 보듯 뻔한 일'이다.
따라서 전문가들은 치솟는 전셋값과 불안정한 국내 부동산시장의 상황을 고려해 주택도시보증공사(HUG)의 '전세보증금 반환보증'(이하 반환보증)이나 SGI서울보증의 '전세금보장신용보험'(이하 전세금보험)에 가입할 것을 조언했다.
◆HUG, 전세보증금 반환보증
반환보증에 가입하려면 수도권은 보증금 4억원, 지방은 3억원 이하의 계약을 체결한 임차인이어야 한다. 보증가입은 HUG 전 지점은 물론 우리·부산·광주·국민·신한·KEB하나·대구·NH농협은행에서도 할 수 있다.
선순위 채권이 집값의 60% 이하여야 가입할 수 있다. 이는 집값이 4억원이라면 선순위 대출이 2억4000만원보다 적어야 한다는 의미다. 또 선순위 채권과 보증금의 총합이 아파트는 집값의 100%, 주거용 오피스텔이나 다세대는 80%, 단독주택은 75% 이하여야 한다.
다가구주택은 보증신청인보다 우선하는 선순위 보증금의 합계를 포함하므로 먼저 전입신고를 한 임차인에게 다소 유리한 특징이 있다. 보증기간은 보증서발급일부터 계약기간 만료 30일 이후이며 반드시 전입신고 후 전세기간의 절반을 넘기 전에 신청해야 한다.
보증수수료는 보증금의 연 0.15%다. 보증금이 2억원이라고 가정하면 연간수수료는 30만원이 된다. 이때 신혼부부나 다자녀가구, 저소득층, 장애인가구, 다문화가정, 고령가구, 한부모가정 등은 수수료의 40%가 할인됨에 따라 18만원만 지급하면 된다.
반환보증에 가입할 때 한꺼번에 수수료를 내면 3%를 더 할인받을 수 있다. 신혼부부 등이 할인을 받기 위해선 준비해야 하는 서류가 있는데 HUG 홈페이지에서 미리 알아보거나 반환보증 상담 때 안내받으면 된다. 보증금의 일부금액 신청도 가능해 수수료를 아낄 수 있다.
◆SGI, 전세금보장신용보험
전세금보험은 계약 이후 10개월 이내(1년이면 5개월 이내)에 신청해야 한다. 가입요건은 반환보증과 마찬가지로 선순위 채권이 집값의 60%이하여야 하며 채권과 보증금의 총합이 유형에 상관없이 집값의 100% 이하여야 한다.
임대인의 동의서도 받아야 하고 등기부등본상 압류, 가압류 가처분, 가등기, 경매신청 등 임차인의 소유권 행사에 제한이 있거나 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 임차물건이 미등기된 경우에는 보험가입이 불가능해 주의해야 한다.
전세금보험은 반환보증과 달리 보증금의 일부금액 설정이 불가능하며 보험료율은 아파트가 연 0.192%, 기타주택은 0.218%다. 주택담보대출비율(LTV)에 따라 보험료를 할인받을 수 있다. LTV 60% 이하면 20%, LTV 50% 이하면 30%가 각각 할인된다.
예컨대 보증금이 2억원, LTV 50% 이하 아파트의 임차인이라면 연간 40만3200원의 보험료를 부담해야 한다. 보험에 가입할 수 있는 보증금 한도제한이 없다 보니 부담해야 하는 보험료가 반환보증보다 다소 높은 편이다.
2년 가입을 원칙으로 하며 소멸성이어서 만기를 채우지 않으면 미리 낸 보험료 대부분을 돌려받지 못한다. 구비서류는 신분증 사본 및 주민등록등본, 공인중개사가 중개하고 확정일자를 받은 임대차계약서(사본), 부동산등기부등본(신청일 기준 1개월 이내) 등이다.
전문가들은 거의 유일한 방법으로 최근 전셋값이 지속해서 치솟는 상황 등을 고려해 보증가입요건을 완화할 필요가 있다고 지적했다.
장재현 리얼투데이 팀장은 "반환보증의 경우 조건이 까다로워 보증금이 많으면 전액을 반환보증으로 설정하는 게 쉽지 않고 가입할 수 없는 사례도 많다"며 "이런 실정을 고려해 더 많은 임차인이 이용할 수 있도록 요건을 완화해야 한다"고 지적했다.