서울시내 한 오피스텔. /사진=김창성 기자
서울시내 한 오피스텔. /사진=김창성 기자
규제 덜해 투자가치 ‘상한가’… 투자수익률은 글쎄·
부동산시장 전반에 규제가 가속화 되면서 수익형부동산의 희소성이 점차 커졌다. 특히 상대적으로 규제가 덜한 비규제지역 오피스텔의 가치 상한가다. 틈새 투자처이자 주거상품으로 각광받는 비규제지역 오피스텔의 매력은 어디 있을까. 또 투자하는 데 문제는 없을까.

◆매력적인 오피스텔, 너도 나도 주목


최근 잇따른 정부규제로 조정대상지역 내 오피스텔 분양권이 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지됐다. 또 300실 이상 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화됐다.

이에 규제의 영향을 받지 않는 지역의 오피스텔로 수요자 및 투자자들의 관심이 점차 옮겨가는 분위기다.

오피스텔은 청약통장이 필요 없고 주택법상 주택으로 산정하지 않아 다주택자 선정기준에서 제외돼 담보 및 전세대출 규제를 피할 수 있다. 대출 역시 주택담보대출비율(LTV)이 40%인 아파트에 비해 더 높은 비율로 받을 수 있다.


여기에 1~2인 가구 수가 지속적으로 증가해 수요가 늘자 소형 아파트의 대체 상품으로 떠올랐고 덩달아 투자가치도 높아졌다.

청약시장에서도 강세다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 최근 2년간(2017년 3월~2019년 3월) 전국에서 분양된 오피스텔 100곳 4만8903실에 총 43만3644건이 접수돼 평균 경쟁률이 8.86대1을 기록했다.

◆투자수익률 믿어도 될까

이 같은 오피스텔의 인기는 높은 수익을 올리고 싶은 투자자의 마음이 반영된 것으로 해석된다. 초저금리 시대(한국은행 기준금리 1.75%)인 만큼 여유 자금을 금융투자보다 수익형부동산에 투자하는 것이 현명하다는 판단에서다.

여기에 최근 아파트 전셋값이 오피스텔 매매가를 추월한 것도 한 요인이다. 한국감정원에 따르면 지난달 기준 전국 아파트 평균 전셋값은 2억2269만원(전용면적 59㎡ 이하 1억5393만원, 60~85㎡ 2억5371만원, 85㎡ 초과 3억9947만원)으로 오피스텔 평균 매매가(40㎡ 이하 1억2161만원, 40㎡ 초과 3억634만원) 보다 상대적으로 높다.

이처럼 1~2인가구에게 오피스텔의 초기 비용이 더 낮다. 또 업계에 따르면 지난달 기준 오피스텔 수익률은 전국 평균 5.46%로 여전히 시중은행의 예·적금금리(적금 1년 1.92%, 예금 1.91%)를 2배 이상 웃돌아 투자자에게도 매력적인 투자처로 꼽힌다.

다만 우려되는 부분도 있다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량이 8만8714실(부동산114 조사 기준)로 2004년(9만567실) 이후 가장 많은 데다 이 같은 추세가 내년에도 이어질 것으로 관측돼서다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “주택담보대출 금리는 현재(연 4~5%) 수준에서 추가 상승 가능성까지 열려 있어 임대수익을 노리는 오피스텔의 상품가치 하락도 예상된다”며 “특히 공급량의 증가로 공실 비중이 덩달아 늘어날 경우 수도권 일부 오피스텔 단지는 연 4% 수준의 임대수익률 확보가 쉽지 않을 것”이라고 비관했다. 이어 "아파트나 주택의 취등록세는 1.1%(전용면적 85㎡, 6억원 이하)지만 오피스텔은 4.6%로 부담이 크다"고 덧붙였다.