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| 김학렬 소장. /사진=장동규 기자 |
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 <머니S>가 28일 오후 2시30분 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 개최한 ‘제12회 머니톡콘서트’를 통해 이렇게 진단했다.
정부의 부동산규제가 강화됨에 따라 거래가 침체되고 불황의 그늘도 짙지만 내집 마련을 원하는 실수요자나 성공적인 재테크를 꿈꾸는 투자수요의 기대는 어느 때보다 높다.
김 소장은 ‘전망은 그만~ 살지 말지 결정하자!’를 주제로 한시간의 강연을 통해 “정부 규제정책과 조정시장은 진입을 원하는 실수요자에게 좋은 타이밍”이라고 조언했다.
김 소장에 따르면 2017년 8월 이후 지난해 10월까지 서울 아파트값은 20% 가까이 급등했다. 인플레이션이 연평균 2.5%임을 따져보면 약 8배의 상승률이다.
최근 부동산거래가 얼어붙은 가장 큰 원인은 정부의 대출규제다. 주택담보대출비율(LTV)이 지난 정부 70%에서 현재 무주택자 기준 40%로 줄어들었지만 집값은 더 올랐다. 1주택 교체수요자도 이사가 힘들어진 것이다.
김 소장은 “부동산거래의 80%는 1가구1주택 이사수요인데 지금은 투자수요 규모와 똑같아진 상황”이라고 설명했다.
그렇다면 부동산이 불안한 지금 사야 할 아파트와 팔아야 할 아파트는 무엇일까.
김 소장은 ▲서울 상위 10개지역 ▲경기 상위 10개지역 ▲지방 핵심지역의 최고가아파트를 미래 투자가치가 높은 상품으로 꼽았다.
그는 “좋은 직장이 가까운 지역은 자연히 교육환경과 상권도 좋아진다”면서 “맞벌이부부의 한사람 월급이 다 대출상환에 쓰일 가치가 있다”고 설명했다.
구체적으로는 “투자수요가 많으면 집값이 올라가는 게 사실이지만 자가 실수요가 많아야 더 높은 가치를 지닌다”고 말했다. 서울의 강남 압구정, 용산 한남뉴타운, 여의도는 이미 좋은 주거지역이지만 계속해서 업그레이드하려는 노력과 시도가 이뤄진다. 경기도 수도권 중에는 고양 덕양구가 앞으로 서울화될 가능성이 높다고 김 소장은 예상했다.
하지만 국내 주택보급률은 100%를 넘고 인구가 감소해 집이 남아도는 상황. 김 소장은 “전체 수요는 감소해도 좋은 새아파트를 원하는 수요는 더 많아지는 게 부동산시장의 특징”이라고 말했다. 일반적인 경우 주거수준을 다운그레이드하지는 않기 때문이다. 김 소장은 “새아파트나 새아파트가 될 가능성 있는 지역으로 갈아타라”고 추천했다.
KB국민은행 보고서에 따르면 지난해 금융자산 최소 10억원 이상의 부자는 연간 3만명씩 증가했다. 서울 아파트 신규분양 수보다 많은 규모다.
김 소장은 “20년 넘은 아파트의 재건축이나 리모델링 이슈가 없을 경우 갭투자가 있어야 가격이 오르므로 피해야 할 물건”이라고 지적했다. 즉 수요가 없어서 가격이 내리는 시장, 전세가와 매매가가 비슷한 곳은 실수요보다 투자수요가 많아 투자를 잘못한 것이다.
그는 “외국인 집단 주거지나 유흥업소 밀집지역, 발전소나 철도·차량기지가 있는 곳도 안좋은 투자지역”이라고 지목했다.
