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14회를 맞은 재테크전문 경제주간지 <머니S>의 ‘머니톡콘서트’가 28일 서울 광화문 교보생명빌딩 23층 컨벤션홀에서 열린 가운데 300여명의 청중이 몰려 부동산에 대한 인기를 실감할 수 있었다. 강연자들은 경기침체가 지속될 것으로 전망되는 가운데 정부 규제정책과 금리인하를 이용해 적절한 투자전략을 세워야 할 때라고 입을 모았다.
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| /사진=장동규 기자 |
◆지방 부동산→서울 부동산 '돈의 이동'
부동산 칼럼니스트로 이름이 알려진 아기곰(필명)은 “부동산 규제와 경기침체가 지속돼도 인기지역으로 투자자금이 쏠릴 것”이라는 전망을 내놓았다. 아기곰은 이런 ‘돈의 이동’에 문재인 정부의 부동산정책이 결정적인 영향을 미치고 있다고 분석했다.
아기곰이 KB부동산 통계를 분석한 결과 2014년부터 올해까지 약 5년 동안 전국 아파트 거래량은 37% 줄어든 반면 전월세 거래량은 36% 증가했다. 현정부 출범 후 서울 집값은 20.4% 상승했다. 집값 상승률 상위 10개 지역을 보면 분당·영등포·양천·마포·송파·동작·성동·강남·광진·용산·강동·서대문 순이다. 분당을 제외한 나머지가 다 서울이며 규제가 집중된 투기지역이나 투기과열지구다.
2017년 문재인정부 출범 이후 발표된 8·2부동산대책은 세제와 금융뿐 아니라 청약, 재개발·재건축 관련규제를 강화했지만 집값 안정은커녕 시장의 매물을 없애는 현상을 만들어냈다. 이후 1년 만인 지난해 정부는 다시 9·13대책을 내놓았지만 투자심리가 위축됐을 뿐 서울 집값은 여전히 상승세를 지속하고 있다.
아기곰의 분석에 따르면 부동산이 전체적으로 하락한 것은 맞지만 지역별·가격별 양극화가 심화돼 서울 집값을 더 올렸다. 지난 정부 때는 수도권과 지방의 집값 상승률 격차가 7.1%포인트였는데 이번 정부 들어서 16.7%포인트로 확대됐다.
아기곰은 양극화·차별화의 원인에 대해 “돈이 지방 부동산에서 서울 부동산으로 이동했기 때문”이라고 분석했다.
실제 8·2대책 이후 지금까지 고가아파트 상승률은 22.8%, 즉 한채당 1억3117만원이 상승한 반면 기타 지방은 7.2% 하락했다. 기타 지방은 5대광역시와 지방 주요 대도시를 제외한 지역이다. 5대광역시의 경우 같은 기간 아파트값이 0.3% 상승했다. 수도권은 7.9%, 서울은 17.2% 급상승해 결국 지방 소도시만 집값이 하락한 꼴이 됐다.
8·2대책 이후 서울·대전·광주·대구·전남 등은 집값이 상승세인 반면 경남·울산·충북·경북·충남·강원은 하락세를 지속했다. 2년3개월 새 상승·하락 지역의 집값이 10%대로 오르거나 떨어졌다. 지난해 9·13대책 이후에도 상승지역 리스트는 바뀌지 않았다.
정부의 강력한 부동산 규제에도 서울 집값이 계속 상승하는 가장 근본적인 이유는 수요-공급의 불균형 때문이라는 게 아기곰의 분석이다. 정부의 수도권 3기신도시 개발도 이와 관련이 있다.
아기곰은 “주택보급률이 100%를 넘은 상황이라 시장에 부족한 건 양적공급이 아닌 질적공급”이라며 “실수요자가 원하는 곳이 아닌 경기도에 주택을 공급해도 살고싶은 집이 부족하다”고 말했다. 그는 또 “남양주·인천·파주 등은 전통적으로 아파트값이 잘 오르지 않아 미분양이 많은데 또 주택을 공급해도 공급과잉만 부추긴다”고 지적했다.
반대로 서울의 경우 재개발·재건축 규제나 민간택지 분양가상한제로 인해 아파트 공급이 줄어들고 도시형생활주택 등 빌라 개발이 늘어나는 추세다. 전국 준공주택 중 아파트 비중을 보면 2005~2011년 75%에서 2012~2018년 45%로 급감했다. 같은 기간 서울 아파트 비중은 58.8%에서 58.0%로 감소했다.
아기곰은 “전국에서 유일하게 아파트가 줄어든 도시가 서울인데 주거의 질이 점점 나빠진다는 의미”라고 말했다. 그는 “올해 종부세 부과 이후 내년에는 양극화가 더 벌어질 것”이라고 우려했다. 아기곰은 “경기하강 때는 부동산도 하락할 수밖에 없지만 주식시장과 지방 부동산 위험성이 더 큰 만큼 서울·분당·광명·과천 등은 계속 오르고 비규제지역인 경기 부천·산본·의왕, 대전·대구·광주로 풍선효과가 나타나거나 규제지역에 법인을 설립해 규제를 피하는 경우가 많아질 것”이라고 내다봤다.
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| /사진=장동규 기자 |
◆아파트 투자 대체하는 '상가·오피스텔'
‘알짜 수익형부동산, 경매로 알아볼까’를 주제로 강연한 배용환 부동산클라우드 대표는 “아이스크림 매장인 배스킨라빈스의 경우 본사에서 필수 배후수요로 6000가구, 최소 3000가구를 제시해 임차인으로 선택하기에 좋은 업종”이라며 “중심상권 코너에 매장이 있어 유동인구 흡수를 통한 매출 상승이 용이하고 폐업률도 낮다”고 분석했다.
그는 “최근 무인시대가 본격화돼 코인노래방이나 빨래방, 편의점 등의 늘어났다”며 “1인방송 스튜디오와 반려동물 매장 등도 눈여겨 볼 업종”이라고 꼽았다.
배 대표는 서울 강남의 상가를 예로 들었다. 보증금 4억원에 월 임대료 400만원의 수익을 올릴 수 있다는 말에 한 투자자가 매입했지만 소유권 이전 뒤 공실이 발생하며 손실이 생겼다. 이 건물을 임차한 모 기업의 영업소 규모가 감축돼 고정 배후수요가 줄어든 것이다.
수익형부동산 투자에 성공하려면 어떤 물건을 골라야 할까. 배 대표는 ▲재계약이 가능한 물건 ▲가치가 점진적으로 상승할 물건 ▲우량업종이 들어있는 물건을 추천했다. 또 이런 조건을 갖춘 물건으로는 ▲학원 등 교육시설 업종 ▲병·의원을 꼽았다.
배후수요가 풍부한 구도심 상권도 배 대표가 제안하는 알짜 물건이다. 하지만 정보만 갖고 경매에 나서지 않으면 공부한 게 헛수고나 다름없다. 배 대표는 망설이지 말고 떨어져도 계속해서 경매에 도전하라고 말한다.
그는 “상가 투자에 있어 매매 차익과 임대수익 물건을 구분해야 한다”며 “투자 성공의 핵심은 안정성, 임대료 상승을 위한 업종의 연구인 만큼 연령대별 관찰, 기존 상권에 대한 새로운 시각 접근 등 끊임없이 변화하는 트렌드를 짚어야 한다”고 강조했다.
