집값 전망 나쁜데… 외지인, 서울 아파트 한달 2000건 매수 왜?

서울 아파트값이 강남을 중심으로 폭락하는 상황에도 외지인의 아파트 매수는 지속되고 있다. 정부가 공시가격을 인상해 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 높이고 시세 9억원 이상 주택담보대출비율(LTV)을 강화했지만 현금을 보유한 자산가들은 큰 영향을 받지 않는 분위기다. 더구나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 경제위기 우려가 커지며 시세보다 낮은 급매물이 늘자 '저가매수'의 기회로 삼는 매수세력도 있는 것으로 보인다.
24일 한국감정원 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 9152건 가운데 매수자 주소가 서울이 아닌 경우는 2116건(23.1%)으로 집계됐다. 외지인의 서울 아파트 매수는 2월에도 2274건을 기록했다. 지난해 3월의 373건과 비교하면 6배 안팎으로 증가한 수준이다.

외지인의 서울 아파트 매수는 지난해 11월 이후 5개월 연속 2000건을 넘었다. 다만 고가주택이 밀집한 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역은 외지인 매수가 100건을 밑돌았다. 전체 거래량 대비 외지인의 매입 비중을 보면 강남구와 송파구는 평균보다 높은 약 30%였다.


현재 1주택자 이상은 은행권 주택담보대출이 아예 금지됐고 무주택자라도 시세 9억원 초과분은 LTV가 기존 40%에서 20%, 15억원 이상은 0%로 조정돼 현금 보유자가 아니면 집을 사기가 힘든 환경이다. 정부는 고가주택 매수자의 자금출처를 전수 조사, 가족간 증여도 단속이 강화돼 이런 외지인의 매수는 의아한 반응이다.

규제 강화해도 여기저기 옮겨다니는 풍선효과

부동산업계와 정부에선 이같은 움직임을 두고 규제강화 후 풍선효과로 인해 ▲수도권 비규제지역 매수 ▲가족간 증여 ▲법인 설립 후 매수 등 다양한 방식을 동원해 부동산을 사들이는 자산가가 늘어난 것으로 보는 시각이 있다.
국토교통부에 따르면 지난달 경기 군포(8.0%) 경기 화성(9.8%) 인천 연수(7.6%) 인천 부평(12.5%) 등은 법인의 주택매수 비중이 증가했는데 지난해 같은 기간 이들 지역의 법인 매수 비중은 0.4~3.0% 안팎이었다.

조정대상지역 다주택자일 경우 오는 6월30일 이후 집을 팔면 양도소득세 중과조치 재시행으로 차익의 최대 62%를 내야 한다. 법인은 보유기간과 관계없이 10~22%의 법인세율이 적용된다. 비사업용 부동산인 아파트는 10%포인트의 세율이 추가되지만 양도세율의 절반 수준이다. 개인이 법인을 설립해 주택을 사면 종부세 산정 대상에서도 제외된다.

국토부 관계자는 "조사를 강화해 부동산 법인의 법인세 탈루와 대출규정 위반 등이 발견되면 금융위원회, 국세청 등 관계기관 공조를 해 적극 대응할 것"이라고 말했다.