서울 전세 실거래가 내리고 재계약률 올랐다

# 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’. 지하철 7호선 반포역이 바로 앞에 위치한 이 아파트는 2009년 입주한 3410가구 규모의 대단지로 강남3구(강남·서초·송파) 랜드마크 중 한 곳이다. 대기업 등 업무지구와 우수학군 수요가 몰리다 보니 최근 실거래가 대비 전세가율은 최고 86.2%에 달한다. 84㎡(이하 전용면적)의 최근 실거래가는 29억원(15층)인데 같은 면적 전세 호가는 25억원(1층)이다. 비싼 전세금을 낼 만한 실수요가 많다는 의미다. 그런데 최근 이 아파트 전세 호가가 요동치고 있다. 같은 면적에 층수가 더 높은 남향 전세가 17억원에 나온 것을 필두로 18억~22억원대 전세 매물이 다수 눈에 띄었다. 전세 실거래가도 들쭉날쭉해 1월12일엔 12억750만원(4층)에 신고된 반면 다음날인 13일에는 18억원(6층)에 계약을 체결했다고 신고되는 등 하루 새 50%가량 차이를 보였다.

이처럼 최근 발생하는 전세 실거래가 차이는 지난해 국회 통과 후 시행된 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 ‘주택임대차보호법’(임대차2법) 개정안이 원인이란 게 현장의 분석이다. 임대차2법에 따라 집주인의 직접 거주가 아닌 경우 세입자의 1회 재계약 청구권이 보장되고 이때 임대료 인상률은 5%로 제한된다. 재계약 때 인상률 5%를 적용한 전세 실거래가가 전셋값을 끌어내리는 효과로 나타난 것이다. 다만 신규계약과의 전셋값 차이는 전세시장의 새로운 골칫거리가 될 보인다.

전세 재계약 10명 중 7명 이상 성공했다

국회 국토교통위원회 허영 의원(더불어민주당·강원 춘천·철원·화천·양구갑)이 지난 19일 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난해 12월 셋째 주 기준 전·월세 통합 재계약률은 73.3%를 기록했다. 만기를 앞두고 세입자 10명 중 7명 이상이 계약을 연장하는 데 성공한 셈이다.

이번 조사는 서울시내 아파트 가운데 전세 가격이 2억~10억원 사이인 100개 단지 17만가구를 대상으로 이뤄졌다. 이중 확정일자와 전입신고 자료가 있는 2만5000건의 거래를 분석했다. 통상 재계약의 경우 확정일자와 전입신고를 새로 신청하지 않기 때문에 계약갱신 규모를 추정할 수 있는 자료가 된다.

허 의원에 따르면 전·월세 통합 재계약률은 지난해 7월 임대차2법 시행 직후 빠르게 올랐다. 임대차2법 적용 전인 2019년 9월~2020년 8월 1년 동안 평균 재계약률은 57.2%였다. 전세 유형만 보면 같은 기간 재계약률이 59.0%였다. 세입자 41%가 2년 만에 전셋집을 옮겨야 했다는 의미다. 허 의원은 “임대차2법의 효과가 나타났고 지난해 정부가 발표한 전세형 공공임대주택이 올해 본격적으로 공급되면 전세시장 안정에 기여할 것”이라고 진단했다.

전셋값 상승 ‘신규계약’이 원인

다만 임대차2법 시행이 당장 전셋값 안정에 기여했는지는 더 기다려봐야 알 수 있을 것으로 보인다. 반포자이 84㎡는 지난 12월 ▲11억250만원(13층) ▲12억원(24층) ▲14억원(17층) ▲16억원(22층) ▲17억원(14층) ▲18억원(15층) 등에 전세 계약된 것으로 신고됐다. 가격이 내린 거래도 있지만 신규계약의 경우 더 오르기도 했다. 임대차2법 시행 전인 지난해 1~7월 전세거래 신고가는 11억6000만~17억원이다.

서울시내 주택의 중위 전셋값은 상승했다. 한국부동산원에 따르면 서울 주택 중위 전셋값은 임대차2법이 시행되기 전인 지난해 ▲7월 3억4397만원을 기록했고 시행 이후 ▲8월 3억4537만원 ▲9월 3억4702만원 ▲10월 3억4838만원 ▲11월 3억5103만원 ▲12월 3억5348만원 등으로 꾸준히 올랐다. 아파트를 기준으로 같은 기간 중위 전셋값은 ▲7월 4억3514만원 ▲8월 4억3752만원 ▲9월 4억4026만원 ▲10월 4억4246만원 ▲11월 4억4684만원 ▲12월 4억5089만원 등으로 6개월 새 3.6% 올랐다.

김현미 전 국토교통부 장관은 1980~1990년대 임대차 계약 기간 연장으로 전세난이 심화됐던 과거 경험과 현재 상황 등을 고려해 올해 3~5월쯤 전셋값이 안정될 것으로 전망한 바 있다.

신규계약도 상한제 적용?

이 같은 전셋값 상승은 신규계약이 이끌고 있는 것으로 보인다. 신규 세입자가 전세를 구하기 힘든 점 역시 문제다. 이 때문에 변창흠 국토교통부 장관은 신규 임대차 계약에도 가격 상승 제한을 적용하는 ‘표준임대료제도’의 필요성을 주장했다.

변 장관은 지난 12월 장관 후보 인사청문회에서 “신규계약에 임대료상한제를 적용하려면 기준금액이 있어야 하는데 이를 위해 계약 신고와 데이터가 필요하다”고 말했다. 이는 올 6월 시행 예정인 전·월세신고제를 겨냥한 발언으로 해석된다. 즉 전·월세신고제가 시행되면 신규계약의 임대료상한제가 추가 시행될 수 있음을 의미한다.

국토부 관계자는 “기존 세입자는 임대차2법 시행 후 주거안정 효과를 누리고 있지만 신규 세입자의 경우 전세가 부족한 상황에 어려움을 겪는 것을 안다”며 “임대차 거래 관행이 30년 넘게 이어지다 갑자기 바뀌면서 제도가 정착하는 데 시간이 걸릴 것”이라고 설명했다.