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이에 따라 2023년 7월까지 단계적으로 시행하려던 DSR의 도입 시기가 앞당겨졌다. 2단계 조기 시행 시 주택담보대출과 신용대출을 합해 빌린 돈이 2억원을 넘으면 예외없이 DSR 40% 규제를 적용받게 된다. 이미 신용대출을 받은 사람은 주택담보대출 한도가 줄어든다. 다음은 가계부채 관리 강화방안 관련 주요 질문과 답변.
Q. 가계대출 규제 강화시 무주택자 등 실수요자 대출이 어려워질 수 있다는 우려에 대한 입장은?
A. 현시점에서는 가계부채 관리 강화를 통해 잠재적 위험 요인을 완화시켜 나가는 것이 시급한 상황이다. 다만 이 과정에서도 가계부채 증가율을 축소시켜 나간다는 것이지 대출총량 자체를 감소세로 전환시킨다는 것은 아니며 부채관리 강화 과정에서도 자금이 꼭 필요한 부분에 대해서는 적정수준의 공급이 이루어지는 것이 필요하다.
따라서 향후 가계대출은 '차주의 상환능력 범위' 내에서 대출받고 대출을 받으면 '나누어 갚는다'는 원칙이 견지될 필요가 있다. 서민 등 취약차주에 대해서는 생계자금 애로 최소화를 위한 정책적 보완조치가 지속될 것이다.
Q. 차주단위DSR 조기시행 및 산정만기 현실화에 따른 기대 효과는?
A. DSR은 차주의 상환능력을 측정하고 그 범위내에서 대출을 취급하도록 하는 규제다. 따라서 상환능력 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 대출한도에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 반면 상환능력을 초과하는 과도한 차입을 통해 부동산 등에 투자하던 차주에 미치는 영향은 상대적으로 클 것으로 보인다.
DSR 규제는 차주의 상환능력을 대출판단의 기준으로 삼아 금융회사의 과도한 대출을 차단하는 것이 가능하다. 이에 DSR 규제는 과다차입에 노출된 소비자를 선제적으로 보호하는 긍정적 측면도 있다.
종전 담보‧보증 중심의 규제체계에서 DSR 중심의 규제체계로 전환은 가계대출 시장에 큰 변화를 가져올 전망이다. 그동안 금융회사 건전성 측면에서만 운용되던 가계대출 규제체계가 금융선진국처럼 소비자보호 중심으로 전환되기를 기대한다. 주택금융시장 자금흐름에서도 불요불급한 투기수요는 최소화되고 실수요는 충분히 공급되는 선순환의 기틀이 마련될 전망이다.
Q. 차주단위DSR 적용여부를 판단하기 위한 '총대출액' 기준 및 적용받는 시점은?
A. 2022년 1월부터 차주단위DSR 적용차주 여부를 결정하는 '총대출액'은 금융권의 모든 가계대출의 합(신청분 포함)이다. 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액 만큼은 총대출액 계산시 제외된다.
차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산해 총대출액이 2억원(2022년 7월부터는 1억원) 초과시 차주단위DSR을 적용한다. 2022년 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 내 주택담보대출(6억원 초과 주택) 및 신용대출(1억원 초과)을 받는 경우에도 차주단위DSR 적용대상이 된다. (2022년 7월부터는 총대출액 1억원 초과 기준만 적용)
Q. 차주단위DSR 대상 확대시 기존에 총 대출이 2억원을 초과하는 경우는 DSR규제비율을 넘어서는 대출부분을 상환해야 하는 것인가?
A. 대출관련 규제 신설시 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있다. 즉 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되는 것이며 기존 대출에 소급적용해 대출을 회수하는 등의 경우는 없다. 잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여, 당초 분양 당시의 기대가 훼손되지 않도록 한다.
Q. 총대출이 2억원을 초과한 상황에서 '전세대출'이나 '중도금대출'을 신규로 신청할 경우 차주단위DSR이 적용되는가?
A. 내년부터는 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위DSR 적용 대상 차주로 분류된다. 향후 추가대출 신청시 ①DSR이 이미 40%을 초과했거나 ②추가대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 추가대출이 불가능해진다.
다만 ①·②에 해당함에도 신청한 추가 대출이 ▲소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출 ▲정책적 필요성에 따라 취급한 대출 ▲소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출취급이 가능하다.
Q. 차주단위DSR 2단계 시행 전 분양받은 사람들도 잔금대출 취급시 총대출액이 2억원을 초과한다면 차주단위DSR 적용대상인가?
A. 차주단위DSR 2단계 시행일(2022년 1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원 초과 시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상이다. 다만 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용한다. 이는 잔금대출 차주의 분양 당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로 이전 주담대 관련 규제변경 시에도 계속 견지해왔던 방식이다. 따라서 차주단위DSR 2단계 시행 전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억원을 초과해도 차주단위DSR 적용대상이 아니다.
Q. 제도 시행 이전 2억원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 시행일 이후 해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 차주단위DSR 적용 대상인가?
A. 신규대출이란 신규로 취급하는 대출을 말하며 기존대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함한다. 기존대출을 ▲기한연장 하거나 ▲금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환‧재약정의 경우 등은 신규대출이 아니다. 따라서 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우에는 총액이 2억원을 넘더라도 차주단위DSR을 적용하지 않는다. 기존대출의 기한연장 및 대환‧재약정시 DSR을 이유로 해당대출 한도를 감액하지 않는다.
Q. 차주단위DSR 적용대상인 차주가 추후 대출금 일부상환으로 총대출액이 2억원 이하가 된 경우 신규대출 취급시 차주단위DSR 적용대상인가?
A. 차주단위DSR 적용대상이었으나 대출을 일부 상환해 기준금액 이하가 될 경우 차주단위DSR 적용대상에서 제외된다. 따라서 대출을 일부상환해 총대출액이 2억원 이하가 된 경우 신규대출 신청시 차주단위DSR 적용대상에서 제외된다.
Q. 내년도 총량관리에서 전세대출은 지금처럼 제외되나?
A. 전세대출은 최근 수년간의 급증세, 갭투자를 용이하게 하는 수단으로 활용 가능성 등을 고려해 적극적인 관리가 필요하다. 다만 올해 안에 가계부채 총량관리 과정에서 전세대출 전면중단 가능성에 대한 시장우려가 높아 올해는 예외적으로 관리에서 제외한다.
금융회사들은 내년도 가계대출 취급계획 수립 시 예년처럼 전체 총량에 전세대출을 포함해 관리할 예정이다. 이 과정에서 서민층 실수요자의 전세대출은 안정적으로 공급되도록, 분기별로 적정하게 분배를 유도할 계획이다.
Q. 최근 강화된 전세대출 심사규정이 내년에도 유지되는가?
A. 최근 은행권이 결정한 강화된 전세대출 심사기준은 불요불급한 전세대출을 선별해 서민‧실수요자에 대해서는 중단없이 공급하기 위해 자율적으로 취한 조치다. 원칙적으로 해당 심사기준들은 전세대출을 총량규제에서 제외하는 올해 말까지 적용하는 것으로 알고 있다. 다만 내년도 전세대출 취급상황 등을 봐가며 심사강화 등은 언제든지 재개될 수 있을 것으로 전망된다.
Q. 주택관련 대출 약정 이행현황은?
A. 금융회사들은 투기목적의 대출 제한을 위해 주택담보대출·전세대출·신용대출 취급시 다양한 약정을 체결하고 있다. 올해 6월말 기준 ▲처분조건 ▲전입조건 ▲추가주택 구입금지(생활안정주담대) ▲추가주택 구입금지(고액신용대출) 약정 이행률은 95.2%∼99.6% 수준(5개은행 기준)이다. 금융당국은 금융회사들의 해당약정 관리 실태를 주기적으로 점검할 계획이다.