광주의 주택가격은 제4상승기를 지나고 있으며 장기적으로는 하향 안정될 전망됨에 따라 가계의 신중한 자금 조달과 함께 채무 리스크 관리 등이 필요하다는 전문가의 의견이 제시됐다.광주광역시 동구 전경/사진=머니S DB.

현재 광주광역시 주택가격은 제4상승기를 지나고 있으며 장기적으로는 하향 안정될 전망됨에 따라 가계의 신중한 자금 조달과 함께 채무 리스크 관리 등이 필요하다는 의견이 제시됐다.

25일 박지섭 한국은행 광주전남본부 기획금융팀과장과 노민재 조사역이 제공한 보고서 '광주광역시 주택 매매시장 동향 및 리스크 점검'에 따르면 광주지역 주택 매매가격은 2020년 11월부터 상승하기 시작해 2022년 6월까지 20개월 연속 오름세를 이어갔다.


다만, 오름세는 둔화되고 있고 아파트 매매가격은 지난6월20일 이후 상승폭이 둔화되다가 7월 둘째주 0.01% 하락으로 전환됐다.

광주 주택가격은 2010년9월~2012년7월 '제1상승기' 2014년7월~2015년12월 '제2상승기' 2018년1월~2019년2월 '제3상승기' 2020년11월~2022년6월 '제4상승기'로 구분한다.

상승기간 중 제4상승기 주택가격 변동률은 0.56%(월평균)로 제1 상승기(0.82%)보다 낮지만 제2상승기(0.37%),제3상승기(0.30%)보단 높은 수준이다.


광주 주택가격은 아파트가 상승을 견인했으며,신축 아파트(건축된지 10년 미만)를 중심으로 가격이 상승하다가 2021년 이후 구축 아파트도 신축 아파트 수준의 상승률을 기록했다. 반면, 연립 및 단독주택 가격은 상승폭이 크지 않으며 주택가격 격차도 확대되는 모습이다.

2020년말 현재 광주 주택가격은 아파트가 많은 북구(30.6%)와 광산구(29.0%)의 상승률이 높았다.

주목할 점은 과거 주택가격 상승기에 비해 이번 제4상승기에는 부동산 규제, 가계부채 규제 강화 등으로 전체 주택매매 거래량은 감소한 가운데 수요가 아파트로 집중됐다.

광주 주택가격이 오른 것은 분양 및 입주 물량이 2020~2021년 중 줄어드는 등 공급 부진이 원인이다. 2010~2019년중 평균 분양은 1만1000가구,입주는 9000가구에 이르렀지만, 2021년 들어서 분양은 3000가구, 입주는 5000가구에 그쳤다.

광주는 20년이 경과한 주택 비중이 높고, 소형주택 비중도 줄어들어 1인 가구 등 주택 실수요자가 원하는 주택공급이 부족한 상황이다.

여기에 1인 가구를 중심으로 가구수가 꾸준히 늘며 미분양 물량도 크게 감소했고, 주택 평균단위매매가격이 수도권 및 타 지방 광역시 대비 낮은데다 규제지역 지정도 다른 광역시보다 늦어 2020년 이후 외지인 수요도 증가하고 있다.

특히 2020~2021년 코로나19에 대한 정책대응으로 저금리 기조가 지속되며 차입 부담이 줄면서 주택 구입자들의 주택구매 부담이 낮아져 주택가격 상승요인으로 작용했다.

그러나 제4상승기를 지나고 있다는 분석이 나오면서 단기적으로는 수급불균형 지속, 금리 상승 및 정부의 가계부채 관리 등 상·하방 압력이 혼재할 것으로 전망됐다.

광주는 모든 구가 조정대상지역으로 지정돼 있어 차주단위 DSR 규제를 적용받고 있는데 올해 7월부터 규제가 강화됐다.

DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로 대출자의 소득 대비 전체 금융채무 원리금 상환액의 비율로 현재 대출자별로 40% 한도를 적용하여 대출가능액을 산정한다. 반면, 주택매매량은 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예(22.5.10~23.5.9), 지역에 무관하게 생애 최초 주택구매자 LTV 상한 80%로 완화 및 한도 확대(4억원 → 6억원), DSR산출시 청년층 장래소득 인정 확대 등 정부의 부동산 규제 완화 등으로 그간 쌓였던 물량이 매물로 나오면서 점진적으로 늘어날 전망이다.

관련 업계에서는 부동산 규제에 대한 불확실성이 일부 해소되면서 매매량이 늘어날 것으로 기대하는 모습이다.

장기적으로는 주택을 구매할 수요층이 감소하고 공급은 늘어날 것으로 예상됨에 따라 주택시장이 하향 안정될 것으로 보인다.

광주의 핵심생산가능인구(25~49세)는 2022년 53.1만명에서 2050년 28.8만명으로 줄어들 것으로 예측되고 있다.더불어 민간공원 특례사업, 도시 정비사업 등이 추진돼 공급물량은 크게 확대될 전망이다.

민간공원 특례사업은 사업자가 인가를 얻어 도시공원 부지를 매입하고 5만㎡를 넘는 공원을 조성해 70% 이상을 기부채납하고 나머지에는 주거·상업시설 등을 건설한다. 광주 2015년~2030년 공공분양·택지개발 물량은 총 8747가구에 이를 예정이다.

그러나, 제4상승기는 기존 1·2.3상승기와 다른 상황이다.

금리상승기가 도래하면서 가계대출과 기타 대출 이자가 과거보다 큰 폭으로 증가해 원리금 상환 부담이 가중될 전망이다.

제1상승기 예금은행 주담대 대출 이자는 월평균 34억원에서 2상승기 3억원으로 줄었지만 3상승기 46억원, 4상승기 43억원이 증가할 것으로 추산됐다. 특히 4상승기 기타 이자 부담액은 37억원으로 3상승기 20억원에 비해 크게 증가했다.

특히 상대적으로 소득수준이 낮은 20~30대 청년층이 주택매매를 위해 가계대출을 늘림에 따라 금리 상승에 따른 채무 불이행 리스크에 더 크게 노출된 상황이다.

박지섭 과장은 "최근 금리 상승기속에 물가상승과 원리금 상환에 따른 부담이 커지는 상황에서 고용 회복이 지연될 경우 지역 가계의 부담이 가중될 수 있으므로 신중한 자금 조달이 중요하다"고 진단했다.

이어 "금융기관들은 금리상승기 가계대출의 상당 부분을 차지하는 주택관련 대출의 부실로 인해 지역 금융의 건전성이 악화되지 않도록 가계대출에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있다"고 주문했다.