[단독] "재개발 안 해"… 자양4동 단독주택 소유주 뿔난 이유

최고 70층 높이의 성수전략정비구역과 더불어 한강변 재건축 기대주로 꼽히는 '자양4동 57-90번지 일대 재개발사업'의 신속통합기획이 추정 감정평가액을 둘러싼 논란으로 잡음이 일고 있다. 구축 단독주택 소유주들이 신축빌라 감정평가액과 차이가 크다며 반발해서다.

단독주택 소유주들은 실거래 자산가치 반영이 되지 않은 채 가격이 낮게 책정된 만큼 아예 재개발을 하지 않겠다는 입장이다.

26일 업계에 따르면 광진구청은 전날 자양4동 57-90번지 일대 재개발사업 정비계획 입안 관련 주민 설명회를 개최하고 이 같은 단독주택 소유주들의 불만 수렴에 나섰다.

앞서 자양4동은 2021년 1차 신통기획 공모에서 한 차례 고배를 마셨다. 현금청산자가 높다는 이유에서였다. 당초 자양1구역 현금청산자 비율은 18%, 2구역은 13%에 달했다.

사업추진위원회는 자양1·2구역을 통합해 현금청산 대상이 되는 20여가구를 제외하는 방식으로 현금청산자 비율을 낮췄다. 이어 분양권을 받을 권리가 없었던 신축빌라도 권리를 받을 수 있는 테두리 안으로 들어오면서 이 비율을 4%대로 대폭 줄였다.

광진구는 연내 정비구역 지정과 계획 결정 완료를 목표로 사업을 추진 중이지만 정비계획 수립을 위한 입안 동의서를 받는 과정에서 문제가 불거졌다.

1구역은 구축 단독주택, 2구역은 비교적 신축인 다세대·다가구주택 등 빌라가 밀집한 곳인데 구축 단독주택 소유주들이 상대적으로 낮은 감정평가액에 대해 반발했다.

광진구가 제시한 1구역 구축 단독주택의 추정 감정평가액은 3.3㎡당 평균 3500만~4000만원으로 알려졌다. 반면 2구역 신축빌라는 3.3㎡당 1억2000만~1억6000만원으로 책정됐다.

단독주택 소유주들은 이 같은 예상 감정평가액이 추산된 구체적인 계산식이나 거래 사례를 전달받지 못했다고 주장한다.

한 단독주택 소유주 A씨는 "다수의 단독주택 소유주들이 75~85세의 노인으로 예상 감정평가액이 어떻게 산출된 것인지 아직 이해하지 못했다"며 "구청은 제대로 된 설명 없이 사업을 빨리 진행하기 위해 정비계획 입안 동의서부터 징구하고 있다"고 지적했다.

이 같은 예상 감정평가액이 재개발 현장에 자주 등장하는 불법 투기꾼들의 빌라 매수를 촉발할 수 있다는 우려도 표했다.

광진구청은 현재 고지된 추정 감정평가액은 말 그대로 '추정'이기 실제 부동산 가치와 상이할 수 있다는 입장이다. 부동산 감정평가를 할 때는 통상 현재 해당 건물의 가격에서 시간의 흐름에 따라 감가된 가치를 빼는 원가법을 이용한다.

이 때 빌라와 단독주택의 가치 산정 방법이 다르다. 빌라는 공동주택 공시가격을 기준으로 하지만 단독주택은 토지와 건물 가치를 별도로 평가한다.

토지 감정평가액은 표준지 공시지가에 기타 요인을 반영해 산정한다. 건물은 연식에 따른 감가를 고려한 뒤 ㎡당 가격을 전체 면적에 곱하면 감정평가액이 산출된다.

재개발구역 내 단독주택은 노후도가 심해 전체 주택 가격에서 건물이 차지하는 부분은 극히 적고 토지 가격이 대부분을 차지하는 경우가 많다. 이런 이유로 단독주택의 감정평가액을 추정할 때 토지에 대한 공시지가 비율만 계산하기도 한다.

광진구청 관계자는 "추정 감정평가액 산출 과정을 주민들에게 이미 알렸으나 설명이 미흡한 부분이 있었다는 결론이 나 다음주 중 계산 방식에 대한 세부 검토에 들어갈 예정"이라며 "(정비계획 입안) 동의서 징구는 정해진 기한이 있는 것은 아니라 서두를 필요가 없다"고 해명했다.

현재 구축 단독주택 소유주들은 기부채납 비율과 추정 공사비에도 의문을 품고 있어 구청과의 갈등이 장기화될 조짐이다. 광진구청의 정비계획안에 따르면 공공청사와 35층 높이의 전망대, 단지 내 도로 등을 의무적으로 건립해야 한다.

이를 바탕으로 구청이 제시한 예상 공사비는 ㎡당 780만원이다. 단독주택 소유주들은 "현실과 동떨어진 공사비를 제시하면 마치 추가 부담금이 적은 것처럼 주민을 호도할 수 있지 않겠냐"며 의문을 제기하고 나섰다.

주거환경연구원이 조사한 서울 정비사업지 3.3㎡당 평균 공사비는 754만5000원이다. 아직 조합설립 절차도 밟지 않은 자양4동의 상황을 고려하면 착공 시 현재 구청이 제시한 금액보다 공사비가 현저히 높아질 것으로 예측된다.

광진구청 관계자는 "이 지역 기부채납 비율은 10% 초반"이라며 "재건축이나 소규모 정비사업과는 달리 재개발은 막다른 곳이거나 오래돼 못 쓸 수준인 도로 비율이 높아 기부채납 비율이 커질 수밖에 없다"고 설명했다.

이어 "공사비와 분양가는 조합이 설립되면 조합원들이 결정하는 사항이고 구청이 제시한 공사비는 사업성 검토 과정에서 주변 시세를 감안했을 때 산출한 예상치에 불과하다"고 부연했다.

구청은 현재 불거진 문제를 해소할 추가적인 설명회나 간담회 등을 아직 계획하고 있지 않다. 지난 25일 설명회는 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)에 따른 의무사항이다.

앞서 서울시는 지난 1월 '자양4동 57-90번지 일대 재개발사업'의 신통기획을 확정한 바 있다. 연면적 13만9130㎡ 구역 내 최고 50층 내외, 약 2950가구가 조성될 예정이다. 해당 구역 개발에 따라 자양·성수 일대 한강변 스카이라인이 크게 바뀔 것이란 관측이다.

업계 관계자는 "자양4동 일대는 뚝섬 한강공원, 성수 카페거리, 역세권 상권 등 다양한 지역자원과 인접해 잠재력이 풍부한 곳으로 평가받는다"고 짚었다.

이어 "노후화된 집과 좁은 골목, 부족한 생활 기반시설 등 열악한 주거환경으로 재개발 필요성이 꾸준히 제기돼 왔던 만큼 이번 갈등을 어떻게 봉합하느냐에 따라 사업 성공 여부가 갈릴 것"이라고 전망했다.