사업비 7조 서울역 힐튼호텔 재개발, 통합 준공 1년 이상 늦어질듯

서울역과 남산을 잇는 옛 밀레니엄힐튼서울 호텔의 부지 일대에 호텔·상업시설·오피스를 건설하는 '이오타(IOTA) 서울' 프로젝트가 사업구역별로 분리될 위험에 놓였다. 힐튼호텔과 나란히 위치한 메트로·서울로타워 건물 3개를 통합 재개발하는 기존 사업계획에서 1개 구역만이 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 승인받아 향후 준공 목표인 2031년보다 1년 이상 지연될 것으로 예상된다.

이오타 프로젝트는 서울역 광장의 랜드마크인 서울스퀘어(옛 대우빌딩) 위쪽에 글로벌 호텔체인 리츠칼튼과 부대건물 등을 2031년까지 완공하는 것이 목표다. 사업주체인 이지스자산운용은 상위 펀드를 조성하고 사업구역별로 시행법인(PFV)을 나눠 자금 조달을 추진해 왔다.

이지스는 힐튼호텔에서 직선 거리로 100m 안팎에 위치한 메트로·서울로타워 건물 2개를 추가해 사업구역을 확장했다. 현대건설·삼성물산 등 시공사와 도급계약을 체결하고 지분 참여를 이끌어냈으며 메리츠금융그룹 등 주요 금융사의 투자를 유치했다.

현재 철거 공사가 진행 중인 힐튼 구역(이오타 서울1)은 약 2조2000억원의 1차 본PF를 조달했다. 현대건설은 힐튼 재개발 공사 1조1878억원을 수주하고 시행사의 지분 30%를 직접 보유했다. 책임준공과 착공 미이행시 조건부 채무인수 1조7527억원(한도 2조원)도 체결했다.

삼성물산은 메트로·서울로타워 구역(이오타 서울2)에 6억원을 출자하고 준공 이후 오피스 일부의 책임임차 계약을 약정했다. 메트로·서울로타워 공사는 관리처분계획 인가 이후에도 금리 연 8% 수준의 브리지론을 3~6개월 단위로 연장하다가 KB국민은행의 만기에 따른 기한이익상실이 발생했다. 올 4월 메리츠금융그룹 3600억원, NH투자증권 1300억원, 대명소노그룹 700억원 등 투자로 리파이낸싱이 완료됐고 내년 4월까지 본PF 1조9500억원의 유치가 필요한 상황이다.

이 같은 자금 경색 사태는 힐튼 구역이 본PF로 전환한 2025년 5월보다 자본시장 상황이 나빠진 것이 원인으로 지목된다. 지속되는 공사비 상승과 고금리 여파에 메트로·서울로타워 공사의 원가(공사비·토지비·금융비 등)는 힐튼 구역 대비 높은 편이어서 3.3㎡당 6000만원 이상으로 추정된다.

두 개 구역의 PF를 통합해 사업 안정성을 높여야 한다는 구상이 나왔으나 이에 대해 이지스자산운용 관계자는 "여러 대안 중의 하나로 검토됐을 뿐 확정된 것은 없다"고 밝혔다. 현대건설 측도 현재까지 PF 통합에 대한 사업주의 요청이나 검토가 없었다고 밝혔다. 삼성물산은 사업계약 내용에 대해 공개하지 않았다.

부동산 업계 관계자는 "현대건설 입장에서 PF를 연결시 책임준공 리스크가 커져 메리트가 좀 더 명확해야 하는 것으로 보인다"면서 "다만 통합 개발이 이뤄져야 개발 후의 가치를 더 높일 수 있다"고 설명했다.

서울역 인근은 KTX와 공항철도를 비롯해 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 운행으로 교통 인프라가 확장됐다. 서울역 북부역세권 개발과 서소문·순화동 오피스빌딩 개발 등도 진행중이다. 대형 로펌과 금융회사, 빅테크 기업들의 입주를 기대할 수 있지만 대규모 공실 위험이 있어 투자사들을 주저하게 만든다는 요인이다.

한국부동산원의 2026년 2분기 조사에서 서울 오피스 공실률은 9.0%를 기록했고 투자수익률은 기준금리보다 낮은 2.15%로 집계됐다. 서울역이 속한 도심 권역은 공실률이 7.3%다. 부동산 업계에 따르면 도심 권역에는 향후 4년 동안 약 175만㎡의 신규 오피스가 공급될 예정이다.

투자은행(IB) 업계의 한 관계자는 "이오타 프로젝트의 상징성과 규모면에서 볼 때 주목받는 사업인 것은 분명하지만 공사비 상승과 고금리 여파 등 상황들과 투자사의 입장에서 보는 수치는 PF 문턱을 높여 통합 개발이 어려워질 수 있다"고 분석했다.