30억 아파트 10년 보유? 비거주시 양도세만 4억대

정부가 지난 1일 국무회의에서 '2026년 세제개편안'의 보유세(재산세·종합부동산세) 인상안을 수정했지만 양도소득세 부분은 원안대로 추진된다. 양도세 개편은 1주택자도 보유 기간 공제를 축소하고 거주 공제로 전환하는 내용이 골자다. 더불어민주당은 보유세 완화에 이어 1주택자 양도세 강화 시점을 연기하는 내용의 의견을 정부에 전달했지만 국무회의에서 확정된 정부안에는 보유세 완화만 담겼다.

민주당은 국회 심의 과정에서 추가 수정을 추진하겠다는 계획이지만 정부는 1주택자도 거주 기간에 따라 보유세와 양도세를 차등화하는 세제 기조를 유지하겠다는 방침이어서 당정의 줄다리기가 이어질 전망이다. 세제개편안이 국회를 통과하면 10년 이상 거주한 1주택자(양도가액 30억원 이하)의 양도소득 기본공제는 기존 연 250만원에서 연 2500만원으로 대폭 확대된다. 고령 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우 최대 50%(5억원 한도)의 양도세도 감면해 준다.

반면 1주택자라도 시가 30억원을 초과하는 고가주택은 양도차익에 따라 공제 수준이 조정된다. 현행 운영되는 장기보유특별공제에 거주 기간별로 공제 한도 10억원을 신설하면 거주 기간이 짧고 시세 차익이 큰 고가주택의 양도세 부담은 더욱 커진다. 장기보유특별공제 제도는 2029년부터 보유 공제가 완전 폐지되고 거주 중심의 '장기거주 소득공제'로 전환된다.

서울 30억원대 아파트에 2년 거주 후 8년 임대한 1주택자가 양도차익 20억원을 기준으로 매도 시 양도세를 추정해보자. 현재는 장기보유특별공제를 적용해 약 1억원(지방소득세 포함)을 내지만 2029년 보유공제가 폐지된 후에는 4억7000만원을 내야 한다.

부동산 업계 관계자는 "다주택 징벌 과세를 피하기 위해 서울 강남에 아파트를 매수하고 경기·인천이나 지방에 거주하는 이른바 '거주와 투자의 분리'가 최근 수년간 유행한 '똘똘한 한 채' 재테크였다"면서 "거주 기간을 못 채운 경우 보유세를 내고 버틸 가능성이 크지만 장기 거주자의 매도 움직임이 빨라질 것"이라고 내다봤다.

올해 5월9일 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료됨에 따라 이때 고가주택을 매각한 이들이 형평의 문제를 제기할 수 있다는 지적도 제기된다. 이같은 논란을 의식한 듯 이재명 대통령은 지난달 국무회의 등에서 "과거(5월9일) '그때 괜히 먼저 팔았다'는 생각이 들게 하면 절대 안 된다"는 취지로 발언했다. 정책 일관성과 매도 시점에 따른 조세 형평성이 어긋나지 않도록 관리해야 한다는 점을 강조한 것으로 풀이된다.

아울러 정부는 이번 세제개편안에서 수도권에 거주하는 고령자의 지방 이주를 촉진하기 위해 양도일 기준 65세 이상 1주택자가 비수도권으로 이사하는 경우 양도세를 2027년 최대 50%(5억원 한도), 2028년 최대 30%(3억원 한도) 감면하기로 했다. 2026년 매도분에는 소급 적용하지 않는다. 양도일 기준 해당 주택에서 2년 이상 계속 거주 중이어야 하며 주택 양도 후 6개월 이내에 배우자를 포함해 주민등록상 거주지를 비수도권으로 이전해서 살아야 한다.

고령 은퇴자일수록 생활기반을 바꾸는 것이 쉽지 않고 의료 인프라가 구축된 수도권에 거주하려는 경향이 짙다. 이 때문에 이같은 고령자의 지방 이주시 적용하는 양도세 혜택을 서울뿐만 아니라 경기·인천으로 확대해야 한다는 의견들도 나온다.

정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 "주요 선진국의 노년 주거 정책은 어르신이 살던 지역의 익숙한 인프라와 네트워크가 갖춰진 곳에서 생의 마지막을 보낼 수 있도록 지원하는 방식을 지향한다"고 했다. 정 교수는 "고가주택을 보유한 은퇴세대도 수십년간 쌓아온 지역 유대감과 의료·문화 인센티브, 자녀와 사회 관계망을 포기하고 지방으로 이주하는 것은 어렵다"며 "수도권 내 분당, 양평 등으로의 분산도 쉽지 않은 상황에서 지방 이전 인센티브는 인구 분산이나 주거 안정 효과를 기대하기가 어렵다"고 지적했다.