주택경기 침체로 미분양 아파트가 속출하고 있는 가운데 유난히 강세를 보이는 주택이 있다. 주택토지공사가 분양하는 ‘보금자리 주택’과 서울시가 공급하는 ‘시프트’다.

보금자리 주택은 정부의 보증으로 공급하는 공공주택이다. 분양도 있고 임대도 있지만 공공에서 공급하는 주택에 대한 색안경은 점점 색깔이 옅어지는 추세다. 특히 영세민뿐만 아니라 신혼부부 등 젊은 층의 수요가 많아 지속적으로 인기몰이를 할 것으로 보인다.

시프트는 서울시 SH공사가 공급하는 중산층과 실수요자를 대상으로 한 주택이다. 후분양제를 주도했고 분양원가를 공개하는 등 주택 시장의 새로운 패러다임을 몰고 왔다. 특히 매매가의 30% 수준이면 내집 같은 주택을 얻을 수 있다는 매력에 꾸준한 인기를 끌고 있는 아파트다.

내집 마련의 부담을 줄이고 아파트를 투자수단이 아닌 주거수단으로만 활용하고자 한다면 이들 주택을 우선 이해해야 한다. 주거 부담 없이 행복한 미래를 설계하는 이들이 알아둬야 할 공공주택을 정리해봤다.

1. 공공분양

공공분양주택은 정부나 공공기관에서 분양하는 주택이다. 보금자리주택에서 가장 많은 30~40%를 차지하는 물량이다. 자격은 무주택세대주에게 우선 공급하는 것을 원칙으로 하며 청약저축(또는 주택청약종합저축) 가입자를 대상으로 순위 및 순차에 따라 우선 분양한다. 언론에서 분양과 관련해 주로 이야기하는 보금자리주택이 여기에 해당된다.

가격은 보통 주변 아파트에 비해 15% 가량 저렴하다. 하지만 최근 아파트 가격하락으로 인해 매력이 반감되는 추세다.

지역적 편차도 높은 편이다. 지난 5월 보금자리 2차지구 청약결과를 보면 세곡지구와 내곡2지구 등 강남권의 경쟁률은 최고 30대 1에 이르렀지만 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 시흥은계 등 경기 일원의 지구는 대부분 미달사태를 빚었다.

당첨 확률은 무주택기간이 길고, 저축총액과 납입횟수가 많으면서, 부양가족이 많고, 해당지역에 오래 살수록 유리하다.

2, 공공임대

공공임대주택은 일정기간 임대 형태로 살다가 분양받을 수 있는 전용 85㎡ 이하의 주택이다. 10년 임대 후 분양전환하는 10년 임대가 있고, 초기분납금을 내고 입주 후 잔여분납금을 납부하는 분납임대가 있다.

면적은 비교적 넓은 전용 85㎡(25.7평) 이하이며, 5년 분납 후 사업자와 협의를 거쳐 분양받을 수 있는 길도 열렸다. 공공임대의 청약조건은 공공분양과 같지만 일부 특별공급 청약자의 자산기준 조건은 수월한 편이다.

문제는 월 임대료다. 임대료가 화재보험료와 수선유지비 등을 합한 수준으로 민간 임대주택보다 저렴하다고는 하나, 매달 적잖은 돈을 지불한다는 점이 부담스럽다. 최근 미분양 굴욕을 경험했던 2차 보금자리주택을 중심으로 살펴보면, 남양주진건 전용 51㎡ 임대보증금 3000만원에 월 임대료 43만원, 59㎡는 3400만원에 월 49만원을 납부해야 한다.

다른 지역도 비슷하다. 부천옥길 74㎡가 임대보증금 6900만원에 월 45만원, 84㎡는 7500만원에 월 50만원이다. 시흥은계 51㎡는 3100만원에 34만원, 구리갈매 59㎡는 보증금 3500만원에 월 52만원이다.

3.국민임대

국민임대는 공공임대에 비해 장기적으로 임대하는 주택이다. 정부 재정과 국민주택기금을 지원받은 주택이므로 2년 단위로 임대차계약을 갱신해야 한다. 요건만 갖춘다면 30년 이상 임대할 수 있다.

비용은 보증금 700만~4940만원에 월 임대료 6만~29만원으로 시중 시세의 55~80%다. 평균 가격은 보증금 1380만원에 월 13만원으로 공공임대보다 저렴한 편이다.

입주자격은 까다롭다. 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(올해 4인가족 기준 소득의 70%는 272만2000원)이면서 1억2600만원 이하의 부동산을 소유하고 있는 무주택자여야 신청이 가능하다. 취득가액 기준 매년 10%의 감가상각률을 적용해 2424만원이 넘는 자동차를 소유하고 있다면 대상에서 제외된다.

대신 50㎡ 이하의 경우 청약통장이 필요 없고 해당 지역 자치단체에 거주하는 자의 우선순위가 높다.

4.장기전세(시프트)

서울시 산하 SH공사의 히트상품 시프트는 서민층에게 인기가 높은 아파트다. 주변 전세시세의 80% 이하, 매매 시세의 30%대에 공급한다.

전세기간은 최장 20년까지다. 전세금 인상폭도 5% 이내로 제한돼 있다. 공공임대와 비교할 때 최대 강점은 매달 들어가는 임대료 부담이 없다는 점이다. 한번에 일정금액을 넣어 놓으면 집 걱정을 따로 할 필요가 없다.

청약통장을 쓰지 않는 것도 장점이다. 시프트에 살면서도 분양주택을 노릴 수 있다는 이야기다. 청약저축 가입조건이 있지만 이는 무주택기간과 무주택자임을 확인하는 절차다.

청약조건은 면적에 따라 차이가 있다. 전용 60㎡ 미만은 국민임대조건처럼 까다로운 반면 60㎡ 이상 85㎡ 이하는 조금 여유롭다. 고가의 부동산과 자동차가 없으면 청약자격이 주어진다. 다만 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

신청자가 많으면 세대주의 나이가 많고 서울시 거주기간이 길수록, 또 사회취약계층일수록 가산점이 주어진다. 85㎡ 초과는 단독세대주가 아닌 서울시민이면 자격이 주어진다.

당첨 기준이 과거 청약저축 납입총액에서 가점제를 적용한 만큼 점수를 끌어올리기 위한 다양한 전략이 당첨 확률을 높일 수 있다.