강남 고집 말고 '투룸' 잡아라

100세 시대 수익형부동산 투자법
강북 역세권 오피스텔 수익률 좋아…투룸 이상 구조 수요 다양

“은퇴가 얼마 남지 않았다는 것을 인식하면서부터 머릿속이 복잡해졌어요. 힘들게 아이들을 키워 모두 분가시키고 났더니 이제야 노후가 걱정되네요. 부동산시장이 매우 힘든 상황이라고들 하지만 그래도 부동산 투자가 가장 속편한 것 같아요.” (경기도 광명시에서 중소기업을 운영 중인 김모(59)씨)

바야흐로 평균수명 100세 시대다. 21세기 고령화 사회로 접어들면서 은퇴 후 노후에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 이에 따라 부동산시장에서도 노후대비를 위한 각종 수익형부동산들이 등장하고 있다. 부동산시장이 침체일로를 걷고 있는 가운데 '그래도 부동산'을 외치는 마니아층은 여전히 두텁다. 꼼꼼하고 신중한 접근이 필요한 시점이다.

◆수익형부동산 실태, 실망스런 이유들

수익형부동산은 상가·오피스텔·소형아파트 등 임대를 통해 매달 일정금액의 수익을 낼 수 있는 부동산을 말한다. 한 공인중개사는 “그나마 은행 예금금리보다는 수익률이 높기 때문에 수익형부동산을 찾는 이들이 꾸준하다”고 전했다.

하지만 수익형부동산도 아무런 준비 없이 섣불리 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 최근 2~3년간 공급물량이 폭주한 오피스텔·도시형생활주택 등 소형 임대용주택만 봐도 그렇다. 이들 물량은 대부분 공급초기에는 청약률 및 계약률이 높아 프리미엄이 형성되는 등 높은 인기를 끌었지만, 입주 이후 기대에 못 미치는 수익률을 기록하는 경우가 많았던 것이 사실이다. 이에 따라 최근에는 청약률 및 계약률도 떨어지고 있는 실정이다.

기대를 모았던 수익형부동산이 이처럼 실망스러운 결과를 가져오는 이유는 뭘까.

첫째, 분양이 잘 된다고 하니 공급이 대거 몰렸다. 수요는 한정적인데 공급이 늘어나다보니 나중에 공급되는 물량은 실적이 저조할 수밖에 없는 것이다.

둘째, 지나치게 소형(원룸 형태)으로 공급이 이뤄졌다. 원룸의 경우 1~2인 정도는 거주하기 불편함이 없지만, 자녀가 생겨 3인 이상 가족이 구성되면 상황은 180도 달라진다. 원룸은 불편해지기 때문에 투룸 이상 구조를 가진 곳을 찾을 수밖에 없다.

셋째, 비싼 분양가도 원인이다. 임대수익률이 6% 이상은 나와야 하는데 실제로는 5% 수준에 그치거나 그 이하인 수익형부동산이 많다. 현 시세를 무시한 높은 분양가로 수익률이 기대에 미치지 못하기 때문이다.

넷째, 수요예측을 제대로 하지 못한 경우도 있다. 특정 기업이나 기관이 들어온다고 해서 공급이 몰렸으나, 예정된 기업·기관의 이전이 무산되거나 지연되는 경우 수익형부동산은 공실이 발생하기 마련이다. 이런 지역은 상권이 만들어지기까지 상당한 시간이 소요된다.

◆노후대비 수익형부동산, 투자하려면?

그렇다면 안전한 노후대비를 위해서는 어떤 수익형부동산을 선택해야 할까. 전문가들은 수요와 구조, 위치 등을 신중히 살펴봐야 한다고 입을 모은다.

우선 수요가 탄탄해야 한다. 일반적으로 수요가 뒷받침되는 곳은 대학가, 직장인의 출퇴근이 수월한 도심역세권, 구도심역세권 등을 꼽을 수 있다. 이 지역들은 공급이 다른 곳보다 많더라도 수요가 뒷받침되기 때문에 공실 우려가 적다.

이와 관련해 권일 닥터아파트 리서치팀장은 “분양 혹은 매매계약 시점에 추후 어떤 시설 및 기관이 들어온다며 미리 선점을 하려는 경우가 많은데 이는 위험하다”면서 “리스크를 줄인다면 오히려 가격이 조금 오르더라도 시설·기관이 들어온 다음에 계약을 하는 것이 안전하다”고 당부했다.

수익형부동산 투자를 결심했다면 투룸 이상의 구조를 물색하는 게 좋다. 원룸은 수요가 제한적이지만, 투룸 이상은 2~4인 가족까지 충분히 거주할 수 있는 공간이 있어 그만큼 수요가 다양해지기 때문이다. 권 팀장은 “최근에는 2인 가족도 원룸보다는 독립된 별도의 공간이 마련된 투룸을 선호하는 추세”라며 “수요확보를 위해서라도 될 수 있으면 투룸 이상 구조를 선택하는 것이 좋다”고 귀띔했다.

아울러 강남만 고집할 필요는 없다는 게 전문가들의 중론이다. 강남은 물론 수요가 두텁다. 하지만 그만큼 가격이 높아 수익률로만 본다면 6% 미만인 곳들도 많다. 반면 강북 노원구 등의 역세권 오피스텔은 강남보다 저렴한 자금으로 구입이 가능하고 수익률도 6% 이상 나오는 곳들이 많다.

변선보 법무법인 한별 변호사(감정평가사)는 “한채당 월수입만 놓고 본다면 강남의 월세가 강북보다 높지만 강북지역에서는 적은 비용으로도 괜찮은 물건 두채 이상을 보유할 수 있다”면서도 “다만 여러 채를 구입할 때 대출비중이 커지면 추후 공실 발생으로 인한 대출이자 부담이 커질 수 있다는 점에 유의해야 한다”고 당부했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제302호에 실린 기사입니다.