개정 상가임대차보호법을 둘러싼 오해와 진실

임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하고 이를 위반하면 손해배상을 해야 한다는 내용이 주요 골자인 ‘상가임대차보호법’이 개정된 지 3개월이 지난 지금, 개정된 법 내용에 대한 많은 오해가 난무하고 있다.

개정 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위(제10조의4제1항제1호), 임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 임차인이 주선한 신규임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호) 등을 하여 임차인이 신규임차인으로부터 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정해놓았다.


특히 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지 건물주는 임차인이 새로운 임차인을 데려오면 ‘정당한 사유’ 없이 계약을 거절하지 못하도록 해 기존 임차인이 임대차종료 이후 상가 건물에서 퇴거할 때 신규임차인으로부터 정당한 권리금의 회수를 보장받을 수 있도록 하였다.

여기서 ‘정당한 사유’란 동법 제10조의4 제1항 각 호가 정하고 있는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호)’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호)’, ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우(제3호)’, ‘임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제4호)’등을 말한다.

임대인이 자의적 해석을 할 수 있는 ‘권리금 보장 예외 조건들’

그런데 임대인이 자신들의 편의대로 위 ‘정당한 사유’에 관하여 자의적인 해석을 한 후 개정법에 위반하여 임차인들의 권리금 회수를 방해하면서도 자신들의 행동이 정당하다고 오해하는 경우가 종종 발생하고 있다.

법무법인 태율의 김지예 변호사는 “개정법에서 임대인이 임차인이 새로운 임차인을 주선하였을 때 그 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하더라도 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유 중 ‘상가건물을 1년6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우’에 관한 오해가 대표적이다.”라고 설명했다.
김지예 변호사는 “실제로 지방의 한 상가건물 임대인이 전화를 통해 ‘현 임차인을 내보낸 뒤 1년 6개월간 그 건물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않더라도 권리금 상당액을 손해배상으로 지급해줄 의무가 없는 것 아니냐’고 문의를 해 당혹스러웠다”고 전했다.


이어 김지예 변호사는 “하지만 개정법 제10조의 4 제2항 제3호의 취지는 임대차기간 만료 3개월 이전 시점을 기준으로 이미 임차인이 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우라면 그 상가건물에 관하여 기존에 형성되어 온 영업권이 모두 와해되었다고 보아 더 이상 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 인정하지 않겠다는 취지”라고 바로잡았다.

“따라서 개정법 제10조의 4 제2항 제3호가 적용되기 위해서는 임대차기간 만료 3개월 이전 시점에 이미 임차인이 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우여야만 하고, 임대차기간 만료 이후부터 장래에 임대인이 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 사정만으로는 적용될 수 없다고 답변해주었다”고 설명했다.

임대차기간이 5년 이상이면 권리금을 보호받을 수 없다?

김지예 변호사는 “최근 상가건물임대차보호법 중 권리금 규정에 관련된 소송을 여러 건 맡아 진행하고 있다. 그런데 상대방인 임대인측에서 낸 답변서를 받아보면, 마치 상가건물에 관한 임대차기간이 5년을 넘어서면 임차인이 새로운 임차인을 주선하더라도 임대인이 임대차계약의 체결을 거절할 수 있고, 그 경우 권리금 상당액의 손해배상을 해주지 않아도 되는 것으로 오해하고 있는 경우가 허다하다.”라고 말했다.

개정법 제10조의4 제1항은 “다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하여, 제10조제1항 각호의 사유가 있을 때에는 제10조의4 제1항의 적용을 받지 않는 것으로 정하고 있는데, 제10조제1항 각호 중 임대차기간이 5년 이상인 경유는 규정되어 있지 않다.

김지예 변호사는, “동법 제10조제2항이 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.’고 규정하고 있어 전체 임대차기간이 5년 이상일 경우 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는데, 이와 같이 계약갱신을 거절할 수 있다는 것과 권리금 회수행위를 방해할 수 있다는 것을 혼동하시는 분들이 있다. 그러나 개정법 제10조의4 제1항은 제10조제1항의 사유가 있는 경우에만 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절할 수 있도록 하고 있을 뿐, 제10조제2항은 포함시키고 있지 않다.”고 바로잡았다.

결국 전체 임대차기간이 5년 이상일 경우에 해당하여 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 하더라도, 임차인이 주선하는 신규임차인과의 새로운 임대차계약의 체결을 정당한 이유없이 거절한다면 권리금상당액을 손해배상으로 지급할 수밖에 없는 것이다.

권리금회수의 현실적 방해 행위

김지예 변호사는 “상담전화를 주는 임차인들의 경우에는, 건물주가 이미 주변 부동산에 상가건물을 임대하지 않겠다고 공표를 해두는 바람에 신규임차인을 아예 구할 수가 없고, 신규임차인을 구하지 못하면 권리금 상당의 손해배상청구도 불가능해 난감한 상황에 처해 있다”고 말한다.

즉, 건물주가 애당초 기존 임차인이 신규임차인을 찾아서 주선하지 못하도록 현실적인 방해 행위를 하고 있는 것이다. 이에 대해 김지예 변호사는 “위와 같은 경우에 대해 법에서 명확하게 규율하고 있지 않는 것이 개정법의 가장 큰 허점 중에 하나”라면서, “그러나 개정법 내에서도 건물주가 기존 임차인이 신규임차인을 구하지 못하도록 현실적인 방해 행위를 일삼는 경우 제10조 제4항의 적용을 받을 수 있는 것으로 해석할 수 있는 여지가 충분히 있고, 설사 개정법의 적용을 받지 못하더라도 최소한 민법상 불법행위를 주장해 권리금 상당의 손해배상을 청구해볼 수는 있다”고 강조했다.

임대차 만료 전 변호사 상담 통해 개정법 허점의 피해 줄여야

김지예 변호사는 건물주의 사실상 방해 행위로 인하여 신규임차인을 주선하지 못한 기존임차인이 건물주를 상대로 ‘권리금회수 방해 행위로 인한 손해배상’을 청구하는 소송이 있는데, 이에 대해 보전절차로 상가건물에 관한 가압류 신청을 했고 해당 법원은 신청인이 신규임차인을 아예 주선조차 하지 않은 사실 때문에 손해배상청구권이 있는지 여부에 대해 의문을 가져 이에 관한 소명을 하도록 보정명령을 내렸던 사례가 있다고 전했다.

이처럼 상가건물임대차는 개정법 이후로 아직 판례가 제대로 형성되어 있지 않은 새로운 법률 영역에 속한다. 김지예 변호사는 “따라서 상가건물임대차의 만료를 앞두고 있는 임대인과 임차인 모두 섣불리 자의적인 해석을 해서는 안 되고, 미리 변호사와 상담을 통해 장래에 발생할 법률적 분쟁을 미연에 예방하며 철저하게 대비해야 한다”면서 “변호사들도 조금 더 공격적으로, 그리고 창의적으로 법원에 개정법의 올바른 해석을 위한 법리적인 주장을 던져 볼 필요가 있다”고 조언했다.