[부동산] 5년만에 최대 분양시장 기상도

이달 분양시장에 전국적으로 큰 장이 선다. 2010년 이래 가장 많은 물량인 9만5226가구(임대·오피스텔 포함)가 분양된다. 이는 지난달(4만7197가구)과 비교하면 101.8%나 늘어난 수치다. 지역별로는 수도권에서 5만9869가구, 지방에서 3만5357가구가 공급된다.

이처럼 물량이 급증한 것은 정부가 내년 가계대출관리방안 시행을 앞두고 집단대출(중도금대출)까지 규제할 조짐을 보이자 건설사들이 막판 밀어내기 분양에 나섰기 때문인 것으로 풀이된다.


전문가들은 이에 따라 같은 지역이라도 입지에 따라 분양성적의 희비가 갈릴 것으로 분석했다. 최근 몇년간의 과잉공급 탓에 수요가 바닥을 드러내면서 분양 양극화현상이 더욱 심화될 것이라는 설명이다. 지역별로는 어떨지 서울과 경기·인천에서 이달 분양하는(1일 기준) 주요 단지의 기상도를 그려봤다.

◆ 서울, 알짜단지 물량 풍성… '맑음'

먼저 서울에선 강남권 재건축 단지와 마곡지구 장기전세 등을 비롯해 알짜물량이 많아 전체적으로 맑을 것이라고 전문가들은 입을 모았다.

강남권 재건축 단지는 강남 '센트럴아이파크'(93가구)·'래미안대치청실'(40가구), 서초 '반포래미안아이파크'(257가구)·'신반포자이'(153가구), 송파 '헬리오시티'(1550가구) 등이다. 물량이 그리 많지 않고 지역별로 분양가 차이가 커 수요층이 겹치지 않을 것으로 보인다.


마곡지구에선 1211가구의 장기전세(8단지 205가구·10-1단지 319가구·12단지 168가구·11단지 139가구)와 440가구의 국민임대(8단지 60가구·10-1단지 173가구·11단지 106가구·12단지 101가구)가 분양을 앞뒀다.

특히 장기전세는 주변 전세 시세보다 절반 수준인 데다 거주기간이 최장 20년이어서 '로또'로 불릴 정도다. 이렇다 보니 이곳의 흥행은 일찌감치 예고됐다. 양천 신정4보금자리 지구에서도 장기전세 200가구, 국민임대 220가구, 서대문 무궁화에서는 국민임대 34가구가 분양 예정이다.

이밖에 동작 '래미안이수역로이파크'(416가구), 마포 '마포자이3차'(436가구), 은평 '래미안북한산베라힐즈'(337가구), '은평신사효성해링턴 플레이스'(251가구), 서대문 '남가좌1구역 아이파크'(617가구), 성동 '서울숲리버뷰자이'(294가구), 성북 '래미안 길음 센터피스'(336가구) 등도 대체로 공급량이 많지 않던 지역이어서 좋은 성적을 거둘 전망이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "내년 주택담보대출 강화에 앞서 막차를 타려는 수요자가 적지 않을 것"이라며 "내 집 마련 계획이 있는 수요자라면 대형건설사 중심의 분양물량을 노려볼 만하다"고 말했다.

◆ 경기, 너무 많아… '대체로 흐림'

경기는 수도권 물량 대부분(5만800가구)이 분양될 정도로 물량이 많다. 따라서 전문가들은 지난해 말 분양시장의 '블루칩'으로 관심이 쏠렸던 동탄2신도시 등에서 미분양이 발생할 가능성이 크다고 관측한다.

동탄2신도시에선 C-5블록 '동탄역반도유보라아이비파크7차' 아파트와 오피스텔이 각각 710·280가구, C-8블록 '동탄역반도유보라아이비파크8차'도  671가구와 280가구가 분양 예정이며 A96 '동탄2신도시제일풍경채 2차' 600가구, A99·A100블록 '신안인스빌 리베라' 980가구, A45 'e편한세상동탄' 1526가구도 분양한다.

C블록의 경우 중심상업지구와 KTX 동탄역이 인접하지만 동탄2신도시 내에서도 남쪽 끝에 있는 A96·A99·A100블록은 입지가 상대적으로 떨어지고 비슷한 시기에 분양이 몰려 수요가 분산될 것으로 예측된다. 여기에 내달 A97블록에서 '동탄2신도시호반베르디움 6차' 393가구가 더 분양한다.

용인도 형국이 비슷하다. 이곳은 역세권 여부에 따라 성적이 갈릴 것으로 점쳐진다. 신분당선 연장선이 지나는 역북지구 '용인역북명지대역동원로얄듀크'(842가구), 성복동 '성복역롯데캐슬골드타운'(2356가구), 동천동 '동천자이'(1437가구) 등이 수요자의 눈길을 끌 것으로 예상된다.

그러나 상현동 '광교상현꿈에그린'(639가구), 성복동 '서수지효성해링턴 코트'(248가구) 등에 대한 관측은 다소 비관적이다. 다만 전문가들은 하갈동 '용인하갈테라스하우스'는 아파트에서 얻을 수 있는 편의성과 단독주택에서 얻을 수 있는 여유를 동시에 갖춘 덕분에 수요층이 많아 괜찮은 성적을 낼 수 있을 것으로 기대했다.

평택은 대부분 택지개발지구 물량이지만 특별히 수요자의 구미를 당길 만한 새로운 호재가 없다는 평가다. 이런 이유로 소사벌지구 '평택소사벌호반베르디움'(745가구), 용죽지구 '평택용죽아이파크'(585가구), 청북지구 '평택브라운스톤청북'(581가구), 동삭2지구 '자이더익스프레스2차'(1450가구), 칠원동 '평택칠원동동문굿모닝힐'(2893가구) 모두 낙관하기 어려워 보인다.

이런 전망은 시흥 '시흥배곧한라비발디캠퍼스 3차'(1304가구), '배곧헤리움어반크로스1차'(880가구), '시흥목감호반베르디움3차'(415가구), 수원 '수원호매실'(430가구), 안양 '안산롯데캐슬더퍼스트'(259가구), '일성트루엘'(138가구), 의정부 '의정부민락대광로제비앙'(420가구), '롯데캐슬'(259가구), 오산 '오산센트럴푸르지오'(920가구) 등 경기 전반적인 지역 모두 마찬가지로 나타났다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "주택 경기 활황과 전세난을 틈탄 건설사들의 밀어내기식 분양으로 옥석가리기가 중요한 시점"이라며 "실수요자라면 직접 단지를 둘러보고 교육과 교통·편의시설을 비롯한 장단점을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

◆ 인천, 미분양 우려 커… '먹구름'

인천의 분위기는 서울과 정반대다. 미분양 주택이 2764가구(9월 말 기준)로 전달(3144가구)보다 12.1%(380가구) 감소했으나 악성으로 분류되는 '준공후 미분양' 주택은 2519가구로 전달(2518가구)과 변동이 거의 없었다.

이런 추세를 방증하듯 이달 인천의 분양 단지는 3개에 불과하다. 남동구 '인천논현유승한내들와이드오션'(376가구), '서창센트럴푸르지오'(1160가구), 서구 청라국제도시 '청라센트럴에일린의뜰'(오피스텔 866가구) 등이다.

장 팀장은 "남동구 분양 단지는 인지도가 떨어질 뿐만 아니라 입지도 서울과 매우 동떨어진 지역"이라면서 "청라에서 분양하는 오피스텔이 그나마 어느 정도의 성과를 거둘 것"이라고 예측했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제409호에 실린 기사입니다.