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#. 김씨는 서울 강남의 A아파트를 분양받아 지난해 8월 잔금을 지급하고 부부공동명의로 취득했다. 이후 앞서 계약한 서울 강동구 소재 B아파트(국민주택규모)의 계약금을 지급했으며 2020년 1월 잔금을 지급할 예정이다. 김씨는 강남 A아파트에서 계속 거주하고 강동의 B아파트를 임대한 후 양도하려 하는데 절세방안을 찾고 있다.
결론부터 말하면 김씨는 B아파트를 장기일반민간임대주택 사업자로 등록하는 게 유리하다. 이 경우 양도소득세 100% 감면(농특세는 감면세액의 20% 납부)과 장기보유특별공제 최대 70% 중 유리한 혜택을 선택해 받을 수 있다. 두 규정 모두 국민주택규모(85㎡이하)여야 하지만 주택가격(기준시가)에 대한 제한은 없다.

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 100% 감면이란 2018년 말까지 민간매입임대주택, 공공매입임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택에 대한 임대사업자등록을 하면 임대기간 중 발생한 양도소득 100%에 상당하는 세액을 감면해주는 내용이다. 이때 감면세액의 20%는 농어촌특별세가 부과된다. 김씨의 경우처럼 2018년까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 포함되기 때문에 이 규정을 적용받을 수 있다.


김씨는 B아파트에 장기보유특별공제 70% 적용받는 것을 선택할 수 있다. 장기일반민간임대주택 사업자등록을 하고 8년 이상 보유하면 장기보유특별공제율은 50%다. 다만 10년 이상 임대 후 양도하는 경우엔 70% 공제율이 적용된다.

B주택의 양도차익이 8억원일 경우 양도소득세 100% 감면이 유리할까, 장기보특별공제 70% 적용이 유리할까. 양도소득세를 100% 감면받는 경우 양도소득세는 2억3200만원이다. 여기에 100%를 감면받는 대신 농어촌특별세 20%를 부담해야 하므로 세부담은 4700여만원이다. 반면 장기보유특별공제 70%를 적용받는다면 7800만원이다. 양도소득세 100% 감면이 3100만원정도 유리한 셈이다.

김씨는 2018년 9월13일 이전에 분양권을 취득했으므로 장기일반민간임대주택에 대한 양도세 감면 및 장기보유특별공제 최대 70% 공제율 적용에 대한 규정을 적용받을 수 있다. 현행 등록임대주택(국민주택-주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하)에 대해 양도세 감면규정은 10년 이상 임대하면 양도세 100%가 면제된다.


그러나 9·13대책 이후 개정된 내용을 보면 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준이 신설돼 임대개시 시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용된다. 적용시기는 9·13대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다. 다만 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전규정이 적용되므로 양도소득세 100% 감면과 장기보유특별공제 70% 감면 중 유리한 것을 선택할 수 있다.

이처럼 양도소득세는 부동산경기에 따른 정책에 따라 수시로 변하기 때문에 실행 전 반드시 세무전문가를 통해 세부담을 따져본 후 실행하는 게 좋다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제573호(2019년 1월1~7일)에 실린 기사입니다.